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双语阅读:2014年购房者应掌握的谈判技巧

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房地产市场千变万化,在美国,购房者目前在市场上占据了主动和先机。在这种情况下,购房时的策略也应该相应变化。让我们来听听房地产专家的建议吧!

双语阅读:2014年美国购房市场的新法则

双语阅读是网易中产频道推出的独家编译类栏目【点击阅读更多】本期文章原载于美国在线,原标题:Negotiating Strategies for Homebuyers)

These days, homebuyers have the upper hand in real estate transactions. But don't expect sellers to accept just any offer. When negotiating a home purchase, you still need to do your homework and determine a fair market value for a property. And if you're savvy, you may be able to get some extras--such as a home warranty or cash for closing costs--included in the deal.

这一段时间以来,购房者在房地产交易中掌握了主动,但是也不应期望卖家会接受你的任何条件。当协商一个房屋购买协议时,你仍然需要提前准备并确认你准备买入的物业到底价值几何。如果你做的很棒,你可能将得到额外的收获----比如房屋保修保险或是手续费置换现金计划。

Here's some expert advice on how you can haggle like a pro.

如何像专业人士一样购房呢?听听专家们的建议吧!

1. 先做些市场调查

Start by doing some market research. That will give you the background you need to kick off your negotiations.

先做些市场调查,这使你对即将开始的谈判更有底气。

"Given that we're in a buyer's market, buyers don't typically pay the asking price," says Bryant Roman, a real estate attorney in Brooklyn, New York. But that doesn't mean you can just go in and offer 10% to 15% below the asking price.

“我们处在买家市场中,在这个市场上买家通常不会支付卖家的初始报价。”来自纽约布鲁克林的地产业代理人Bryant Roman说。但是,这并不意味着你可以直接走进交易场所并砍掉10-15%的价格。

"In a buyer's market it may be tempting to come in with a very low first offer," he says. "While some sellers may respond, keep in mind that you do run the risk of offending the homeowner and having him refuse to even give you a counter offer."

“在买家市场上,你也许会试着一开始就给出一个非常低的报价。”他说,“也许你会获得一些卖家的回应,但同时要记住你有得罪房屋所有者的风险,并导致他拒绝或者反过来给出一个更高的报价。”

Instead, Roman advises buyers to do a search of comparable sales--or "comps"--and find out what similar properties sold for in that neighborhood.

那么该怎么做呢?Roman建议买家首先研究下在同一个街区内相似房产的售价情况,这些是可比较的价格。

A buyer may also want to look at what's called the list-to-sales ratio. This figure tells you at what price a property was initially listed and the price at which it ultimately sold. A real estate agent can help you do this.

买家也许还应该研究下该处房产的标价/成交价比率。这个指标告诉你一处房产起初被标价几何,而最终又售价几何。房产代理商可以帮你算出这个比率。

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2. 仔细检查销售合同

The next area for negotiation is items in the sales contract. Some of the details worth haggling over are the contingencies a buyer should insist make it into that document.

谈判的另一个方面是销售合同中的组成部分。其中有些细节是值得讨价还价的,一些意外情况下的补充条款买家也应该坚持写入合同中。

The first one is a contingency for an inspection. "If the property has a lot of damage and needs a lot of repairs, the buyer may not want to buy the home," Roman explains.

第一个补充条款是关于:检查房屋是否存在一些安全隐患。“如果一处房产有很多破损并需要很多修补,也许买家会望而却步。”Roman解释说。

If the buyer still wants the home, despite the poor inspection, there are other strategies to consider. "You can always ask the seller to make the repairs," Roman says. "And if the seller doesn't want to get involved with the improvements, you can also ask him for a credit off the home's price."

如果在较差的房屋检修条件下买家仍然愿意购买,就需要使用其他的策略。“你可以要求卖家做一些修补。”Roman说,“如果卖家不愿意进行修补工作,你可以趁机要求他降低售价。”

Another important contingency gives the buyer an out if the appraisal comes in lower than the agreed-upon price. "Not only do you not want to pay more than a home is worth, you also may not be able to get a mortgage from a bank," says Roman.

另一个在补充条款中需要注意的意外情况是房屋的估值低于双方协定的价格。“此时不仅是你不想支付比市场估值更高的价格,同时你也可能无法从银行获取足额贷款。”Roman说。

As with the inspection contingency, you don't have to walk away from a property just because the appraisal comes in too low. Instead, you can ask for the seller to cut the price. So, for example, if the property appraisals finds that the home is valued $20,000 less than the price you agreed to pay, you can ask for a $20,000 reduction on the purchase price.

但就如同房屋破损情况检查一样,如果房屋估值果真低于协议价格,你也不必放弃购买。此时,你可以要求卖家进行减价。比如房产估值比协议价格低2万美元,你可以要求卖家减价2万美元。

A third contingency you'll want to include is one that allows you to get out of the contract if you can't secure financing. Otherwise, you run the risk of losing the earnest money deposit you put down when you made your offer.

此外,有些买家会临时出现资金不足的情况。因此补充条款中应当允许买家在这种情况下中止合同。否则你将面临损失保证金的风险。

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3. 获得些额外奖励吧

Given the current climate, there are even a few more things that are open to negotiation. One is who pays the closing costs. "In today's buyer's market, sellers are increasingly willing to pay a buyer's closing costs," Roman says.

鉴于目前房地产市场的状况,甚至还有更多的东西是可以讨价还价的。其中之一是谁来支付手续费。“在如今这个买家占据先机的市场上,越来越多的卖家愿意支付手续费”Roman说。

Buyers may also be able to negotiate six months or even a year's worth of homeowners' association fees. And if you see home appointments that would be difficult or expensive to remove--like that flat screen TV mounted to the wall--perhaps the seller will make a deal for those too.

买家也可以要求卖家帮助支付半年甚至是1年的物业管理费用。如果你发现房屋中有一些难以移除或者移除成本很高的家具--比如安装在墙壁上的平板电视--这些也许都是卖家可以帮助你搞定的。

The bottom line is that today a buyer can ask for some concessions he wouldn't have gotten just a few years ago. So by the time you're done with the negotiations, you should feel confident you got the home you want at the right price--with some nice extras, too.

既然现今购房者可以获得相比几年前时更多的让利,当你去谈一个购房合同时,你应该充满信心,以合适的价格拿下房屋并获得额外收获。

(编译:张达)

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