海外透视
第6期

为什么中国房价不像美国那么容易跌

中国房价泡沫论存在已有10年,但这个泡沫却似乎格外顽强,经历2008年金融危机洗礼后非但不破反而俞发坚挺。相比之下,美国楼市面对风险的表现相当脆弱。中美房价表现的差异背后的深层次原因是什么呢?

为什么中国房价不像美国那么容易跌

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2007年次贷危机爆发,美国房价直线下跌(注意上图中2007-2009年美国房价的走势),白宫托管房利美房地美,整个过程仅用了1年左右的时间。这对很多投资者来说就是一瞬间的事儿。于是跳楼的跳楼,失踪的失踪,皆不在话下。

可中国呢?从2004年起,就不断有学者抛出泡沫论奉劝世人警惕,但房价却一路高歌猛进(仅在2008年金融危机后小小磕绊了一下)。于是乎,任志强董藩之流从中国网民最想揍的人摇身变成了神,谢国忠牛刀之辈则沦为罪人,所到之地处处喊打。

然祖宗传下句老话:君子报仇,十年不晚;又曰:30年河东,30年河西。如今,谢国忠们似乎看到了咸鱼翻身之日。继温州、杭州,成都之后,70大中城市中的领头羊北京和深圳楼市也开始松动,这个五一,两地成交数据惨淡,成交数量均同比下跌超过80%。

看来,谢国忠牛刀说的那一套也并非全无道理,经济中潜在的促使房价下跌的因素早已存在,但房价下跌在中国却是个漫长而痛苦又充满波折的过程,远不如美国那样如迅雷不及掩耳盗铃之势。那么,为何中国房价下跌这么难?

A 中美货币作用机制不同

投资者必须看到的一点是,房地产市场归根结底是由资金控制的市场。供需均衡是个伪命题。因为一个人不持有足额货币,就形成不了对住房市场的有效需求。流动性充裕则房地产市场兴旺,流动性紧缩则房地产市场衰败。

而在过去10年间,由于中国持续累积的对美国的贸易顺差,不断在吸纳外汇。又由于人民币对美元的渐进升值预期,导致了全球投资资金的不断流入。外贸渠道流入的外汇和投机性热钱,就形成了大量外汇占款;这些外汇占款又通过银行存款创造的方式,释放出大量的广义货币供给(M2),造成中国M2/GDP比例不断蹿高,一度超过200%。

为什么中国房价不像美国那么容易跌

图例证明,M2和中国房价上涨具有显著地正向关联。

这里,美元和人民币最大的区别是美元是世界货币。尽管美联储在把基准利率降低至0,又连续启动了三轮量化宽松货币政策(QE),所释放出的流动性会被稀释到全球市场进行逐利活动,中国楼市恰恰也是一大受益者。

B 中美政府调控能力不同

2008年全球金融危机的爆发使中国遭受了改革开放以后最严重的一次外部需求冲击(external shock),2008年第四季度名义GDP增长仅6.8%,2009年第一季度进一步掉到了了6.1%,要知道这是近30年来除了1989年和1998年(大家知道这两个时间段发生了什么)以外最差的单季增长记录。

也就是说在金融危机伊始,中国也同世界其它主要经济体一道陷入了经济萧条。但是,中国政府以最快的速度颁布了规模达到4万亿的一篮子财政刺激计划,广义货币供给M2在短短两个季度之内增长28.5%,09上半年全国信贷规模总量更是扩张到了惊人的7.3万亿元。在迅捷而又强劲的财政货币政策混合交火之下,09年全年中国经济增长率达到7.9%,基本维持了8%的既定增速。

但在美国,税收政策的变动权掌握在国会,拨款的变动权掌握在国会,财政部所能做的微乎其微(除了入股国有化几家具有规模效应的巨型金融机构吗,too big to fall)。而货币政策的变动权掌握在相对独立性较高的美联储,即便政策松动,往往早已通过前期的会议纪要被市场率先解读(卢卡斯预期抵消了政策效应。)

又因美国市场化程度极高的经济体系,不论货币金融或是财税政策都会具有较长的内部和外部时滞。但中国则完全不同,庞大的国有经济体系也确保了政策执行的效率和效力,那么中国楼市在2009年只是稍稍放缓旋即反弹便不难解释。

C 美国没有户籍制度限制

据小编掌握的信息看,中国和朝鲜很可能是目前世界上仅有的两个通过户籍制度限制人口自由迁徙的国家。中国1954年宪法曾经有过公民有自由迁徙的权利,但在后续修改中取消。

户籍制度和国有经济体系捆绑在一起,造就了中国大中城市与小城市发展严重脱节的现状,经济发展,资源和福利均极不均衡。从十八届三中全会的文件看,中共没有放开大城市落户的打算反而可能更加从严管理。

这使得,即便在经济下行通道,人们普遍不愿意放弃在北京或者上海这类一线大城市的房产,因为当地的户口实在绑定了太多的附加资源。而在一线城市之外的人口则还有不断涌入之势。

而在美国,并没有户籍制度限制自由迁徙,人们根据市场和工作机会自由流动,在哪里买房安家就自动成为当地的居民,享受当地的福利。因此,美国各个地区房价都对经济走向和市场动态非常敏感。

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