海外透视
第7期

在美国超低价购房的妙招

美国市场上存在一种标明short sale的房屋,这比正常出售的房屋价格低廉不少。但想要顺利完成short sale交易,也没有那么容易。

在美国超低价购房的妙招

(海外透视是网易海外置业独家栏目,转载请注明出处。)

前几年美国楼市不景气,房价大跌导致许多房屋的房屋价值比抵押贷款额更低。这使得很多房屋所有者无力还款,放弃了房屋所有权,把房屋交给银行拍卖,这就是所谓的房屋止赎程序(foreclosure)。但除此之外,还有一种解决方式被称为short sale,这种方式对房屋所有者和银行都有好处。

所谓short sale, 即房屋短价销售,是指房主因为经济原因,不能按时交付银行的贷款,房主自愿把房屋交还给银行,银行同意房主以低于贷款的价格出售房屋。例如,房主尚欠银行50万贷款,房主将房屋放到市场上销售后,所得最高报价为40万。如果银行同意Short Sale, 即表示银行同意以40万卖给买方,并且不再追究,或减少追究,房主的债务。如果银行不同意Short Sale,银行只好将房屋放到市场上公开拍卖即Foreclosure Sale,然后用拍卖所得款支付各种费用后,剩余部分用于支付银行贷款,但银行依旧有权追究房主继续还欠款。

这样,市场上标明short sale的房屋价格往往大幅低于传统方式出售的房屋,这对投资者是个很好的机会。然而,要完成一笔short sale的交易也没那么容易。许多房产中介机构都知道,一般short sale的房屋交易将会耗费很长时间和成本。这是怎么回事呢?

Short sale的进程需要得到卖家贷款银行的批准才能完成交易。银行需要数十页的文件来评估是否批准亏本出售,因为卖家在申请银行以低于贷款总额的价格出售房屋,银行需要确保这么做是划算的。银行需要确认卖家确实无法继续留在房屋中,以及他们确实无法偿还贷款额与房屋市场价格的差价。

就像银行需要仔细核查购房者的经济状况以批准贷款前一样,金融机构会仔细检查卖家的状况确保不会赔钱,这是关乎数以千计的美元的事儿,银行可不会怠慢。相比之下,如果你是直接向购房者购买,卖家可能会更有动力迅速完成交易。

文书工作有时在过程中会被延误。银行需要许多文件,公开披露和签名来完成short sale进程,有时还需要一些传真件。如果有一个签名或者一个文件中的一页丢失了,银行很可能会因此拖延进程直到丢失的部分被找到。由于银行急售会亏本,银行也不乐意投入很多资源来完成这一进程。有限的人力资源和这么多的文书工作,整个进程就这么被耽搁了。

有很多时候卖家有两个抵押贷款,这就会导致时间翻倍。因为这通常是由2个银行来贷款的。而这2个银行之间沟通没那么顺畅。贷款额度较小的那个银行可能很快就批准了,但设置了30天的时限,很不幸的是另一家银行第31天才批准,那么卖家就不得不折返回第一家银行重来一遍了。

如何加快short sale进程?short sale房屋的标价方式和市场地位、出售周期都和传统房屋出售大大不同。在太多领域可能导致short sale程序被卡住,所以你一定要找一个对short sale有经验的中介,一个有经验的中介会知道如何帮助你顺利通过这些障碍并明显缩短进程。

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