海外透视
第8期

购房须谨慎!美国买房不一定拥有土地

很多人购房时想当然的认为,你同时拥有了房屋界限内的一切财产权利。但是在美国的一些地方,房主却发现他们并不完全拥有房屋下的土地。如何避免这样的问题出现呢?

购房须谨慎!在美国买房不一定拥有土地

国人在吐槽天朝的高房价时,经常用的一个例证是:中国这么多钱买了房子,土地却不属于你;在美国买了房子也就拥有了土地。

如果抱着这种想当然的心态出国买房,是很容易吃亏的。近日据坦帕湾时报的报道,美国的一家人在坦帕湾购房后却发现,房屋建造商早已把土地所有权签发给了一家能源公司。这些权利使得能源公司可以自由在他家的土地下钻孔开采矿藏。

很多人购房时想当然的认为,你同时拥有了房屋界限内的一切财产权利。的确,在美国1776年美国的宪法中,就把土地的私人所有权放在一个至高无上的地位。今天的美国宪法依然规定房产所有人拥有土地,任何人无权侵犯。

但是在美国的一些地方,房主却发现他们并不完全拥有房屋下的土地。原因是建造商或前任房主已经对这些权利做了转让。如何避免这样的问题出现呢?

一般来说你是拥有房产下的土地的。大多数的房产法律都建立在拉丁主义的基础上:“谁拥有土地,也就拥有土地上到天堂下到地狱的范围。”但也有例外哦。所以,仔细检视合同和信息披露细节很重要。

房屋的卖家不管是建造商还是二手房拥有者,除非在房屋合同中或以其他形式披露了权利归属,就无法将房屋权利转让他人。

但在每个州具体披露的做法是不同的,但是基本上都需要卖家告诉买家是否有第三方将分享房屋的相关权利,买家在未来行使房屋权利时是否会受到限制。假如所在州没有强制要求卖家进行信息披露,那么你需要仔细检视房屋的产权报告后再签合同。

产权报告会提供房屋拥有者的信息和所负担的贷款、转让契约,未付税金以及第三方权利。在上面的例子中,如果建造商把采矿权转让给了能源公司,在产权报告中就必须详细记录。买家发现后,就可以与建造商商议,将这一权利取消。

在这个例子中,粗心的买家没有留心合同中的这一条款“建造商永久保有对地下有价值的矿藏,包括金、地下水和宝石的开采权利”,就草草签下了合同,这会导致他们在后续出售房屋时遇到问题,尤其是遇到谨慎的买主时。

从中值得注意的是,在购买房屋时,你需要给你自己足够的时间对房屋做调查,这样就能避免在最后一刻匆忙签署合同的情况。而房屋调查并不仅仅包括常规的房屋检查,对于新建房屋来说常规房屋检查其实并不必须,更重要的是产权等信息的核查。

不过你可以放心,如果真的存在这种转让地下权利的条款,它绝不会是一大堆文件中的沧海一粟那么难找。这种信息披露需要自成段落,甚至是好几页。

记住买房的最佳行动步骤是:检视所有文件、信息披露,产权报告,在一次详尽调查后再签合同。为了万无一失,最好请一个房产经纪人或律师从专业的角度检查一遍合同。

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