海外透视
第14期

美国地价为何不像中国这么夸张

导语 中美土地开发过程中的一些差异使得中美地价表现大相径庭。中国地价节节蹿升,地王一个接一个,但美国地价始终保持稳定,波澜不惊,地价占房价比始终稳定在20-30%。

美国地价为何不像中国这么夸张

美国宪法确立了土地的私有属性。而中国城市土地是国有土地,农村土地是集体土地。这一根本差异使得中美两国地产开发的模式迥然不同。

从前,中国实行的是土地使用权的协议出让。这块地给谁开发,政府说了算。显而易见,这种土地出让方式极易导致腐败的发生。同时,非竞争性的获取土地,这也导致了土地经营利用的低效。

但由于土地国有的属性,城市土地出让的主体必须是政府,招拍挂制度(对土地招标、拍卖、挂牌)就在这种背景下应运而生,并延续至今。通过对固定地块的公开招标竞拍,有效避免了土地出让中的腐败问题,同时,由于是竞争所得用地,获得地块者具备实力将地块有效经营增值的可能大幅提升。

然而利弊同体,招拍挂的问题也随之而来。把哪个地块拿出来拍卖,这仍然由政府规划,由政府决定,开发商变成了嗷嗷待哺的狼;一旦政府放出地块,尤其是优质地块时,必然会出现蜂拥而上的局面,于是全国上下产生了一个一个的新地王,地价不断被推向新高。

在美国,政府很早就确立了土地规划,这块地是做什么的,那块地是做什么的,规划的清清楚楚,要变更用途必须申请。这对市场是一个稳定的信号,就是土地供给的总量基本上开发商心里是有数的。

其次,美国土地私有,多数土地掌握在地主手中(当然也有少数土地是政府所有)。这就是说,美国土地供给市场不是垄断的,供给是多元化的。开发商也无需等待政府供地,要开发什么地,跟土地拥有者去谈判就好。

还有个很重要的因素,开发商和地主协商的过程中,要有第三方机构对土地进行估价。估价只有估价协会成员(M. A. I.)有资格承担并提出估价报告。

这就是中美土地开发过程中的一些本质差异,正是这些差异,使得中美地价表现大相径庭。中国地价节节蹿升,地王一个接一个,但美国地价始终保持稳定,波澜不惊,地价占房价比始终稳定在20-30%。

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