海外透视
第24期

汇率波动与海外房地产投资的微妙联系

导语 如果你海外购房的目的是为了投机升值,就一定要考量该国汇率对人民币的走势,而不能只考虑当地房价的变动情况。如果该国货币对人民币发生较大幅度贬值,那么汇率方面的损失,有可能超过房价的升值部分,对投资者造成损失。

汇率波动与海外房地产投资的微妙联系

上世纪70年代,世界各国普遍开始放松跨国资本流动的管制。此后,跨国房地产投资成为了跨国资本流动的一种主要形式。这样一来,一个国家和地区的房地产市场不再仅受本国的经济形势影响,外资成为了不可忽视的力量。

但跨国资本进入房地产市场不一定都是直接投资于楼市,更多是通过金融市场对一个经济体的房价造成间接的影响。比如中国,虽然对外资投资地产有明确的限制,但热钱还是通过各种渠道涌入楼市。汇率的波动,成为影响跨境资本金融活动的重要因素,进而也就成为判断一个国家房价走势的重要依据。

在北美,美国和加拿大很早就建立了自由贸易区,两国之间的经济交流、资本流动都极其便利。这样,美元和加元两种货币汇率的变化,就直接影响了两国投资者投资对方的房地产市场。根据经济学家的研究,在1984-1994年之间,加元兑美元升值10%,吸引了加拿大投资者投资美国楼市,导致华盛顿地区的房价增长14%。

但还有一种情况,当2005年中国实行汇率改革后,人民币汇率持续对主要发达国家货币升值,中国吸引了大量的外国热钱,以巨额外汇占款的形式刺激了广义货币供给(M2)的飙升。泛滥的流动性降低了中国金融体系的融资成本,最终演变为房价的飙涨。经济学家回归分析的结果表明,每当人民币汇率升值1%,房地产价格就会上0.21%,证明了汇率和房地产价格之间特殊的关系。

第一个例子属于典型的因货币贬值降低了外国投资者的购房成本,吸引了外国人前来定居购房,最终推升了房价。但同时,若该国的货币升值,又将吸引追逐利益的热钱投资于该国房地产市场,可能更快的推升资产价格。

投资海外房地产时,汇率波动是需要密切关注的一个数据。一般而言,一个国家楼市对于外资的依赖程度越高,汇率对房价的影响也就越大。但是要区分的是,如果外资涌入是为了实际的居住需求,该国货币贬值有利于降低外国买家的购房成本;但若外资涌入是为了投机,货币升值才能吸引更多的热钱流入。

现实的角度说,如果你海外购房的目的是为了投机升值,而不是实际居住。就一定要考量该国汇率对人民币的走势,而不能只考虑当地房价的变动情况。如果该国货币对人民币发生较大幅度贬值,那么汇率方面的损失,有可能超过房价的升值部分,对投资者造成损失。

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海外透视是网易海外置业频道推出的独家专栏。栏目对中国和海外的经济、楼市、财政金融制度等内容进行分析比较,致力于使投资者在置业决策前有更全面的视角。

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