防止买房被骗 看美国如何保障购房者的利益

2014-08-06 10:10:00 来源: 网易海外置业综合 举报
0
分享到:
T + -

跟中国一样,在美国(房源),购房消费对一个普通的老百姓而言,可能是他一生中最大的支出,如果因为购房被骗,那该是多么悲惨的事!美国的法律制定者显然很清楚,在房屋交易过程中,买方往往处于弱势,必须制订一套切实有效的规则用于规范交易行为,防止欺骗行为,实现对购房者利益的保护。

那么,美国是怎么做的?今天一起来看看。

1、美国房产中介必须有从业执照

在美国,90%以上的房产交易都是通过房产中介(经纪人)完成的,房产中介算是个宠大的职业群体。因此,美国保护购房者的一项关键措施,就是从中介入手,对中介实施规范管理。

美国的房产中介都是专业人士,必须参加专业课程学习并通过考试,才能申请执照。有过犯罪纪录或其他不良道德纪录的人士,申请则可能被拒。没有取得执照的人,是不能收取佣金的。

房产中介的执照分两种,一种是Broker(交易商),另一种是Salesperson(交易员),交易员不能直接从事房产买卖,必须加入某一个交易商才可以。交易员从业达到一定的年限后,才能申请考Broker并成为交易商。

2、买方经纪人需对购房者“绝对忠诚”

在美国,购房者一般都不用支付佣金,虽然这不是强制规定,但是行业惯例。买方经纪人的佣金,是由卖方经纪人来支付的,这笔佣金的数量,在买方还没有委托经纪人之前,就已经由卖方经纪人在房产挂牌广告中明确告知了。这就好比一个悬赏广告,卖方经纪人在广告中称,谁要能帮助我卖掉这个房子,我就跟他分摊卖方付给我的佣金。

尽管购房者不用支付佣金,但买方经纪人仍然只对购房者负责,而不是“谁给我钱,我就为谁服务”,买方经纪人对买方具有勤勉、遵从、忠诚、披露的义务。当然,买方事先要跟经纪人签订一份委托合同确认关系,购房者凭这份合同才可以享有买方经纪人提供的服务,买方经纪人凭这份合同才可以在交易完成后要求卖方经纪人支付佣金。

有了这份合同,买方经纪人必须遵从买方的购房要求寻找房源,必须如实披露他跟卖方之间的关联关系。美国法律不允许买方经纪人向买方隐瞒在佣金之外向卖方收取钱财的事实。如果买方经纪人同时又是卖方经纪人,这个情况必须提前得到买卖双方的一致同意才算合法。

同时,买方经纪人有义务将房屋挂牌广告的全部内容告诉买方(通常是提供一份挂牌广告的打印件),有义务提醒买方在产权过户之前,聘请专业人士进行房屋检查(Property Inspection)。注意,如果买方不愿花钱进行房屋检查,过户后才发现房屋有重大缺陷,那么买方就只能自行承担后果了。

3、只有专业律师才能起草交易合同

当你看中房子准备提交Offer(出价文件)时,美国的房产经纪人会交给你一份格式合同让你填写,这时,你可能会担心这个格式合同的来源以及是否对你不利。实际上,这种担心完全是多余的。

在美国,Offer就是一份买方单方面签订的尚未生效的房屋买卖合同,当这份合同交给卖方,卖方同意并签字后,这个Offer就成了一份生效的合同,对双方具有了约束力。

由于房地产交易的复杂性,在美国,房产经纪人是禁止起草合同的,那么谁有资格起草合同呢?执业律师!所有与房地产交易有关的合同都是由各州的房地产协会聘请的专业律师依照联邦法和各州的法律起草的,这些格式合同的条款从某种程度上都是法律条文的直接反映,对买卖双方都是公平的,买方只需要把握好格式合同中的空白地方就行了。比如价格、付款方式和某些选择项。填写这些空白处时,你的经纪人会向你作出解释,帮助你决定怎么填写。如果格式合同之外你还有额外要求,比如你要求卖方把冰箱、洗衣机、家具一起留下,你可以填写补充合同(Addendum)作为Offer的组成部分。

值得注意的是,这些格式合同都有版权,房地产协会会员之外的人士是不能使用的,如果卖方不通过经纪人直接在门前插牌子卖房子,将来签订合同时是不能使用这些格式合同的。

4、客户保证金账户“看牢”购房者定金

美国房产中介与中国房产中介最大的不同,可能就是对代收的客户交易款项的处置和管理。

美国的房产中介在银行开立的帐户分为自有帐户和客户保证金帐户(Trust Account),客户支付的购房定金和其他款项,属于保证金性质,必须存入保证金帐户。这个帐户是没有利息的,房产中介公司不能够利用该帐户的余额获利。

此外,美国的购房者一般在提供offer时会附上一份定金支票,如果卖方没有在offer上面签字,这张支票是不用去银行兑现的。一旦卖方在Offer上面签了字,房产中介就会把定金支票存入自己的客户保证金帐户,或者按买方的要求直接转入过户公司的帐户。

房产中介的保证金帐户受到政府管理部门的监督,一旦发现帐实不符或有挪用的情况,就会受到最严厉的处罚,严重者会被吊销执照或入狱。如果交易不成并非买方的责任,定金通常都会顺利返还给买方。

5、要过户了,担心余款没保障?

在美国,所有的产权过户手续都是由中立的第三者即过户律师或者产权公司办理,当买主与卖主分别签好了过户所需文件,买主要把付的房款用银行本票(Cashier Check)的形式支付给过户律师或者产权公司,并不是卖主。

如果是按揭的话,银行要把贷款额电汇(Wire Transfer)到过户律师或产权公司的账户上,这时候房地产交易才真正完成。过户律师就会根据房地产买卖合同的有关条文,把一些费用,诸如:佣金,产权保险,过户的其他杂费,从房款中扣除,并立即支付给卖主,所以很多卖主在过户后数小时内就可以拿到房款。这就从根本上杜绝了房地产经纪人介入控制房款的机会。

产权公司在这一过程中是完全中立的,它的任务就是查询产权状态、准备产权转移文件(Deed)、代办产权保险、编制交易报表、依照买卖合同代收买方支付的交易款项、分派交易款项以及将产权转移文件(Deed)报政府备案(Recording)。产权转移文件(Deed)备案之后,过户公司会邮寄一份拷贝文件给购房者,这份Deed文件相当于中国的产权证。

由于有产权保险,购房者也不用担心过户之后产权的合法性和完整性,因为产权保险公司在同意为你的产权提供保险之前,都已对你房产的产权状况了解个底朝天。即使真的出现问题给你造成损失,你也会得到保险赔偿。

6、不满意?无理由退货

一位在美国加利福尼亚刚刚买下的房子的人士特别强调道,中国与美国购房还有一点很大不同,那就是即使你己经买了房、签了约、付了款、并住了进去,如果你对己买到手的房子不满意,或是发现有更便宜、结构更合理、地理位置更满意的房子,你依然可以很方便地退房,无需什么理由。“不满意”三个字就是理由,无需再作什么解释。

他表示,在美国,“不满意就退货”,“无理由退货”在买房上同样适用。上述人士称,美国的开发商最怕当被告,因为只要一当被告,官司还没开打,他就己经死定了。比不得在中国,购房者打官司是打不赢开发商的,十个有九个会败诉。

xiaocong 本文来源:网易海外置业综合 责任编辑:王晓易_NE0011
分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 时尚
  • 科技
  • 军事
  • 汽车

黑龙江鸡西"酸汤子"中毒事件死亡人数上升至9人

新闻 汤子 黑龙江
|
央视新闻
13小时前
11894 跟贴11894

3500万存款"不翼而飞" 银行未能发现 赔了1400万

新闻 银行 存款
| 正义网
10小时前
11781 跟贴11781

《华尔街日报》称中国警告将拘押在华美国公民,赵立坚:报道我看

新闻 赵立坚 华尔街日报
|
环球时报-环球网
12小时前
2014 跟贴2014

南京高校黑人留学生强奸中国女学生?校方辟谣

新闻 学校 南京审计大学
| 新京报
14小时前
29258 跟贴29258

云南男子离婚路上把妻子扔下桥,涉嫌故意杀人已被批捕

新闻 离婚 强奸罪
|
澎湃新闻
11小时前
26716 跟贴26716

胡锡进:印方说对中方士兵提供医疗服务,交还地点也已确定,希望

新闻 士兵 中印
|
环球时报-环球网
10小时前
0 跟贴0

甘肃两名大学生实习期间死亡,家属称警方告知系烧炭自杀

新闻 实习 薛先生
| 新京报
9小时前
192 跟贴192

亚美尼亚国防部:阿塞拜疆昨日在纳卡地区发动坦克攻击

新闻 阿塞拜疆 亚美尼亚
|
界面新闻
13小时前
140 跟贴140

环球时报了解:印方将交还一迷路的中国军人

新闻 印度 中印
|
环球网
11小时前
13569 跟贴13569

深航ZH9247攀枝花机场遇险着陆初步调查结果出炉:前后两架飞机均

新闻 备降 着陆
|
川观新闻
6小时前
118 跟贴118

大陆外交官在斐济把台人员打伤?中国驻斐济大使馆:与事实不符

新闻 斐济 中国
| 海外网
14小时前
19867 跟贴19867

空军双语警告驱离外机现场画面公开!

新闻 战机 外军
|
央视新闻客户端
3小时前
37 跟贴37

“有义务吗?”男子拒让靠窗女子入座还如此狡辩,官方回应

新闻 乘警 霸座
|
央视新闻客户端
3小时前
138 跟贴138

南海战略态势感知:50海里,美军2架电子侦察机飞往中国东南沿海

新闻 侦察机 美海军
|
环球网
8小时前
143 跟贴143

西部战区就中方1名士兵在中印边境地区迷路走失发表谈话

新闻 中印
|
解放军报
4小时前
2966 跟贴2966

南海战略态势感知:50海里,美军2架电子侦察机飞往中国东南沿海

新闻 侦察机 美海军
|
环球网
8小时前
143 跟贴143

习近平在参观“铭记伟大胜利 捍卫和平正义——纪念中国人民志愿

新闻 习近平 抗美援朝
|
央视网
6小时前
1044 跟贴1044

两名大陆外交官把台湾代表打成"脑震荡"?官方回应

新闻 胡锡进 斐济
| 海外网
15小时前
5496 跟贴5496

陕西男子杀死原单位两人后跳楼身亡 此前曾多次举报原单位贪腐

新闻 李晓飞 跳楼
|
红星新闻
5小时前
12634 跟贴12634

听特朗普大儿子如此“抗中挺印” 印媒集体激动了

新闻 特朗普 中国
|
环球时报-环球网
6小时前
237 跟贴237

俄媒:纳卡冲突双方领导人同意举行会谈

新闻 纳卡 阿利耶夫
|
央视新闻客户端
3小时前
12 跟贴12

盟友开始“割席”,特朗普一旦连任失败还将面临这些

新闻 唐纳德·特朗普 共和党
|
红星新闻
1天前
4422 跟贴4422

女面试官问我:“我裤子拉链拉开了你怎么提醒我?”

新闻 面试 应聘者
| 胖编心头好
17小时前
3865 跟贴3865

中国前三季度经济数据公布,CNN:中国经济被全世界羡慕了!

新闻 中国 cnn
|
环球网
3小时前
0 跟贴0

日本同意对越出口军事装备和技术

新闻 日本 越南
|
界面新闻
12小时前
2576 跟贴2576

湖南平江32岁男子将母亲杀害后自首,警方通报:有精神病史

新闻 杀害 平江
|
澎湃新闻
11小时前
876 跟贴876

媒体:这回 就台湾一家站在了世界民意的对立面

新闻 拜登 唐纳德·特朗普
|
环球时报
19小时前
0 跟贴0

日越首脑会谈,又炒南海问题

新闻 南海问题 菅义伟
|
观察者网
5小时前
1 跟贴1

日本自卫队计划向澳军提供“武器等防护”

新闻 日本 武器
|
新华社
5小时前
0 跟贴0

前任书记溺亡后 刘强接任成都大学党委书记

新闻 刘强 成都大学党委
|
锦观新闻
1天前
67423 跟贴67423

终辩将至 团队忠告特朗普:别老插话 讨人喜欢点

新闻 唐纳德·特朗普 拜登
|
观察者网
15小时前
18 跟贴18

特朗普携2名感染新冠助理出席礼拜 美媒:现场拥挤 少有人戴口罩

新闻 唐纳德·特朗普 希克斯
| 海外网
18小时前
460 跟贴460

轻松一刻:愚公"偷"山!小偷来回2400次偷1200斤玉米

新闻 警察 玉米
| 轻松一刻
10小时前
5114 跟贴5114

美国男子吊在特朗普大厦16楼外被拘留 自称要和特朗普对话

新闻 唐纳德·特朗普 美国
|
界面新闻
5小时前
0 跟贴0

印媒又来撺掇政府打"台湾牌"和"西藏牌" 印高官回应

新闻 中印 台湾
|
环球网
21小时前
82 跟贴82

美国大选进入决胜期 大法官听证会引发争议

新闻 共和党 大选
|
央视新闻客户端
1天前
17 跟贴17

世界紧张关注美国总统大选,英国民调:欧洲人压倒性希望拜登击败

新闻 拜登 唐纳德·特朗普
|
环球时报
23小时前
18 跟贴18

印度6名士兵赴边境执行特殊任务 全部丧生1人确诊新冠

新闻 士兵 印度
| 海外网
1天前
0 跟贴0

日本政府又犯众怒,“希望全世界都来批评日本。”

新闻 日本政府 东京电力公司
|
环球网
1天前
616 跟贴616

巴黎被“斩首”教师曾因展示宗教漫画遭指责 反恐检察官:9人被捕

新闻 帕蒂 反恐
|
红星新闻
1天前
0 跟贴0
+ 加载更多新闻
×

三亚破获一起特大卖淫案 38人正进行性交易时被

杭州严禁教师参加升学宴

猜你喜欢

热点新闻

阅读下一篇

返回网易首页 返回教育首页