破译2014下半年楼市走势三大点!

2014下半年，楼市发展方向和趋势会因为限购松绑而发生实质改变吗？地方政府和开发商所展开的“救市”之举有作用吗？还是说这些只是在房价下跌中的小涟漪... ...

在住建部的默许之下，46个限购城市中，超过一半以上的城市在限购方面有不同程度的松动。除限购政策松动外，还有户籍政策松绑，公积金政策松绑，税费减免等体现“分类调控”精神的政策出台。在上月，明确放开限购政策的城市仅天津、福州两城，时隔仅仅一月，就有18个城市跟进，可见政府救市之心极为迫切。

　　相比地方政府，房企的处境更为艰难。为了提高成交量，开发商打折降价不在话下，连沉寂已久的“零首付”购房也重出江湖。预计在三季度，开发商“以价换量”的市场行为将促使“降价潮”的真正到来。

尽管地方政府和开发商为了“救市”已经使出浑身解术， 但2014年下半年楼市低迷的状态仍将持续。其中下面三个方面的原因无法忽视：

一、房价上涨，预期反转，越调越涨

在房价一路高歌的时候，任何抑制房价的政策都是助燃剂，因此才会有越调控房价越高的市场反映，因为大众的预期是价格上涨；而在价格上涨的预期之下，买错的位置只有一个，就是买在了最高点。而随着水泥、钢铁、煤炭、光伏产业过剩之后，房产过剩成为了事实；不仅如此，高房价、高贷款利率、但低租金收益的投资现状不得不让高昂的房价开始低头了；而76个城市二手价格下跌的事实再次说明：楼市调整的周期开始，房价上涨预期变成了调整和下行预期；而这种预期一旦达成共识，大家当然只会驻足观望，等待房价触底，因为在下跌趋势之下购房正确的时机也只有一点是明智的，即买在了最低点。显然，现在各地政府频频发布救市举措、开发商想尽办法降价促销，反而给正在观望中的购房者以消极的心理暗示，如很多人预言中国楼市濒临崩盘等，这无疑会加重他们的观望情绪。

二、购房需求急转直下，房子过剩成为事实

国务院发展研究中心副主任刘世锦7月19日称，构成中国房地产70%以上住宅的需求峰值是1200-1300万套住房，这个峰值在今年可以达到，之后中国的购房需求将逐步回调，供不应求的时代一旦过去，房地产市场积压的库存无法消化——很多三四线城市的去库存消化需要36个月之久；除此之外，已经销售但即将完工和仍未完工的住宅量还高达5000万套可以容纳1.5亿—1.8亿人居住；再次，西南财经大学做的空置率数据显示：我国城镇住宅的空置率高达22.4%, 农村住宅的空置率高居15%；大城市小户型住宅的空置率更高攀到33%; 如此高的住宅供应量和空置住房，将逼迫房价进一步下调。

三、空有买房之心，缺乏买房之力

限贷依然没有松绑，没有了资金支持，那里还能支持高房价？

如果央行不有针对性地支持房地产信贷的通知，是很难提高房地产市场内资金的流动性。在这种背景下，购房者为买房要付出更高的利息成本，这无疑会将一大批空有买房之心却没有买房之力的潜在购房者拒于千里之外。特别是在美联储可能加息的背景下，国内的很多热钱可能回流美国(房源)，进一步加剧国内资金池的紧张。很显然，再次的4万亿的刺激政策根本无法期待，否则只会造成通胀的再次横行。

总结：看完了以上三点的分析和总结，短期内的现状很难发生改变。楼市的发展方向和趋势不会因为限购的松绑而发生实质的改变，只能在房价下跌路途中激起波澜的小涟漪罢了。真正的自住购房时机远未到来，而投资的最佳时机恰恰是众多发展商濒临“死去”的时刻，显然这个时间节点还需要投资者们的耐心等待。