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如何为你中意的新西兰房产估价?

2014-08-18 16:24:24 来源: 网易教育频道综合 举报
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很多人买新西兰(房源)房产都希望买得又好又便宜,其实这只是自己一厢情愿的想法。但如何出价新西兰房产才算合理?使自己出的价既不偏低也不偏高,尤其是在Auction的场合,人们容易受现场气氛的感染,最后拍下的新西兰房产价格高出合理价位一大截。

如何为你中意的新西兰房产估价? 当然你可以请注册估价师帮你估,但这一方面要花几百块钱,另一方面也不太方便,因为这个新西兰房产还不是你的,卖家未必同意让你的估价师进入估价。

我过去几年来一直使用如下我自己创立的一套估价方法,实践的效果还不错。

大家知道新西兰房产是由Land& Building组成的。如果我所中意的新西兰房产, 让一个Builder重新建造,那么他将会以怎样的价格卖给我?

1. Land Cost

首先上到QV网站花几十块钱给自己中意的新西兰房产做一个E-Value, 不过重点并不是要知道E-Value对这个房子的估价, 而是E-Value报告中会给出这个房子附近10幢最近成交房的价格。用这10个房子的成交价来估算地的价格。虽然每幢房子价格里Land和Building所占百分比各有不同, 但我就简单的算作Land和Building各占50%。 比如,附近一幢600平方米地的房子卖了60万, 我就算这房子的地价为30万,每平方米地的价格为$500.

2. Building Cost.

以目前新西兰的建筑水准,基本平均一平方米的造价为$2000.将2000乘以房子的面积,得出造这一全新房子的Building Cost, 但如果看重的房子不是新房, 则按照每年3%的Building折旧率进行折旧。

3. Builder的利润率

这需要查每年的行业Benchmark, 最新的行业统计显示Builder的利润率为17.03%。

这样, 将Land Cost+ Building Cost+ Builder的利润,则可得出此房的价值,上下再各给5%的误差, 可以得到此房的价值范围。

举个例子,西区某房地917平方米, 房子面积100平方米,建筑年龄为30年, 估价如下。

1. Land Cost

E-Value报告中的10幢最近成交房的价格, 将每幢房的每平方米地的价格算出来,然后平均一下得出该地区土地平均每平方米地为$355, 则Land Cost=917 X 355=325535.

2. Building Cost.

100平方米,新建造价每平方米2000, 全新造价为200000,但房龄已经30年,则需折旧。

这折旧看似好复杂, 其实在Excel上面一拉就都出来了。所以目前该Building Cost 为80201。

3. Builder的利润率

利润率为17.03%, 即(325535+80201)*17.03%=69096

所以该房的价值为:325535+80201+69096=474832

上下5%的误差, 因此该房的价值范围在450000-500000之间, 实际拍卖中,最高拍到482000, 我拿下了。

于瀛 本文来源:网易教育频道综合 责任编辑:王晓易_NE0011
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