美国律师深入解读——纽约房产如何投资(下)

2014-09-03 15:37:02 来源: 网易海外置业综合 举报
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在上期纽约(房源)房产投资知道中,我介绍了大楼共有公寓(Condominium)和合作公寓(Cooperative)的区别,以及投资者在两者间该选择哪一类来投资。本期,我将接着该话题,先分析独栋别墅与联体别墅的不同,再逐一揭开这纽约房产投资这4种房屋类型的利弊。

独栋别墅(House)& 联体别墅(Townhouse)

独栋别墅,称为House,是我们印象中典型的西式地产形态。

从建筑本身而言,有着豪华、宽敞的设计空间和绿化环境。除了别墅本身,所占土地、地下和地上空间都属于所有权人。由于曼哈顿寸土寸金,独立别墅一般常见于曼哈顿以外的郊区。长岛(Long(房源) Island)、威斯彻斯特郡 (Westchester County)、新泽西(房源)(New Jersey)和康涅狄格州(房源)(Connecticut)离纽约较近的学区好的一些镇为华人较集中购买独立别墅的区域。

联体别墅,称为Townhouse,为独立别墅在人口较密集的城市的折中变异。

联体别墅的室内设计和空间使用与独立别墅相似,只是建筑上不再具有完全的独立性。通常,邻里之间共同拥有一面隔墙,而且外观设计上保持相似、统一。区别于独立别墅的另外一点就是联体别墅通常由“社区”(community)来进行维护和管理。例如,定期对街道、马路等公共区域进行维护、绿化种植和修剪、垃圾回收处理、冬季除雪等服务。相对的,每位联体别墅所有人要向社区缴付社区维护费。有些高级社区,还为联体别墅所有人提供独立的运动和娱乐场所,形成俱乐部会员制。

独栋别墅还是联体别墅?

除了上面提到的地理位置的差异外(曼哈顿没有独栋别墅),独栋别墅和联体别墅的区别更多体现在个人偏好。一般来说独栋别墅拥有自己的前后院,种花栽菜悉听尊便,左右邻里相隔较远,私密性较强。但需要自己维护打理,工作量较大,责任较多。而联体别墅的绿化一般由社区统一管理,放弃了个性和独立的同时却也方便省心。另外在长岛等一些郊区还有一种叫Gated Community的独栋别墅社区,可以兼顾两者,也很受国内客户欢迎。

大楼共有公寓 VS 独立别墅

综上所述,在美购房置业的选择涉及很多因素,地理位置、交通状况、学区好坏、安全系数以及个人家庭构成和买房目的等等,我们后续会一一详细解读。本篇着重在大楼共有公寓和独立别墅这两大最为普遍受国内客户欢迎的地产形式中进一步讨论一下到底如何选择才是更好的?

Condo优势

如前所述,如果喜欢人口较密集的市区中心地带,周围能够方便的找到购物商店、餐厅、娱乐场所等,便利的地铁等公交系统能够到达任何地方,对于无车一族住在Condo应该是最方便的选择。高档Condo公寓楼内即配备自身的公共设施,如游泳池、健身房、可以聚会的大型露台、儿童活动室等,几乎足不出户即可享受,非常便捷。当然Condo最大的好处是有专业的物业管理公司统一管理,除了每月按时缴纳管理费,无须为水电煤气伤任何脑筋,碰到漏水等简单维修,也可请大厦管理员搞定,真正是轻轻松松做业主。如果本人无法长期在美居住打理,则Condo是更方便的选择。

Condo劣势

虽然比合作公寓的自主性要大,但因是”共有“,所有业主均须遵守管理委员会的统一规定(House rules)。比如有些大楼规定不能养宠物,楼道里不能放任何杂物(有客户因为习惯在门口放鞋被罚),晚9点后不能放音乐聚会卡拉ok噪音超过一定限度等。此外由于是公寓楼宇,为减少对楼下住户的干扰,法律规定公寓内80%的面积必须被家具或地毯覆盖,这对于普遍偏好干干净净的木地板而不喜欢滋生细菌的地毯的中国买家来说比较难以遵守。而且为了体及到楼下邻居,家中的小孩不能跑不敢跳,更不要说玩皮球开小车了,相较于独立别墅,公寓的使用自由度相当受限。其次,物业管理费的使用受管理委员会支配,如若管理公司管理不善,不仅影响到居住环境和大楼形象,更会直接导致管理费的不必要增长。而更换管理公司等重大决定,均需大楼管委会或所有业主投票决定,结果不受你个人控制也有可能非你所愿。此外,业主对房屋室内进行装修改造,除了向楼宇局还须向管委会进行申报;公寓如想出租,也必须向管委会申请报备,租客情况也须管委会审批。总之,居住的额外成本的可控性较低、对房屋的使用弹性低,公寓单位所有权人处于较被动的地位。

独立别墅优势

毫无疑问,拥有独立别墅就意味着投资者对所购地产有独立、完全的所有权。这个优势,对于长期受租赁限制的中国投资者来说是最大的吸引力。当然,房屋建筑面积以外的绿化面积更是一大优势,在得到当地政府的合理报批前提下,所有权人可以自行规划前后院的使用,建造自己私人的游泳池、网球场,至少也能开垦一片菜园子。在郊区的许多别墅占地面积广,独立性强,自己的“领地”内就有山有湖,是做真真正正的”地主”。

独立别墅劣势

谈到投资独立别墅的劣势,可以概括为“麻烦”两字。在维护方面,需要亲力亲为负责垃圾回收、庭院绿化、冬季除雪、及房屋建筑的日常维护等;在地税方面,这个“麻烦”体现在税收种类的多样和昂贵;在交通方面,一般需要开车才能到达超市等地方满足生活必需品的补给。可以说,选择独立别墅便选择了真正意义上的美国(房源)传统生活方式,注重家庭,回归家庭,也因此更适合有学龄儿童且能够在美长期居住的买家。

纵观纽约房产形态的变化与发展,其多元化得益于本地人生活方式的复杂性和多样性。人们根据自身情况选择适合自己的安居乐业形式,因此地产投资的需求也随着社会生活的变化而变化,相对而非绝对。中国投资者在充分了解了这些地产形态的特性和各自的优劣势的前提下,理性选择适合自己的一款进行投资,相信必能在充分享受生活的同时获得相当的回报。(完)

xiaocong 本文来源:网易海外置业综合 责任编辑:王晓易_NE0011
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