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倒计时,美国投资移民将启用2015财年配额,还在犹豫?

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再过4天,期待已久的国庆小长假就要到来,然而对于从事美国(房源)投资移民EB-5行业以及EB-5投资人兴奋的是:从10月1日开始EB-5美国投资移民2015财年10000张配额也将正式发放,这对投资人来说无疑是双重喜讯。在过去的一个月里,“美国暂停向中国人发放投资移民签证”、“EB-5投资移民申请审理速度放缓”以及各种EB-5失败案例的报道等等重重迷雾给众多投资人带来了困扰。随着10月的脚步临近新财年的配额开放,让一时紧张的气氛得到缓和。


专家解析:

近期,美国移民局针对中国投资移民的缓签公告被一些媒体错误解读,造成很多投资人的困扰。实际上,2014财年美国EB-5配额并非像网络上疯传的“售罄”、“用尽”,更不是“美国暂停向中国人发放投资移民签证”等片面观点。严格的说,美国国务院预计2014财年EB-5的签证将在9月30日之前用完,为了避免与法案“相撞”的尴尬,才放缓申请审理和签证发放的节奏,为的就是等待10月1日开始使用2015年度配额,必须强调的是,“预计”而并非“实际”,“放缓”也并非“暂停”。另外,律师还提及,今年的“暂缓插曲”不会阻止申请人递交I-526,也不影响I-526审批,更不会影响已经收到领事馆面试通知的面试进程。总体来讲,对投资人的影响不大,并且是暂时的,不会造成持续的、长远的影响。


美国EB-5投资移民项目于1990年起实行,根据EB-5法案规定,EB-5类签证每个财政年度(每年10月1日-次年9月30日)会有10000个名额针对全球发放。也就是说,EB-5新财年即将到来,投资人已经纷纷开抢新财年配额,在可能存在的排期的压力下,申请EB-5的投资人会大幅增多,而相比今年提前一个月放缓审批签证,明年将可能提前的更早,双重“压力”下,近期EB-5市场将异常火爆,白热化程度或将持续很长一段时间,投资人应尽快敲定项目,争抢新财年配额,尽早占位

另外专家表示, 切不可因为追求速度而忽略了对项目的甄选,在考察项目时,需理性、细心、耐心,不可操之过急。


1. I-526不应作为第一考量

现在很多EB5投资人都把项目是否有I-526获批记录或是否有I-924预审批函作为衡量项目好坏的第一准则。而北方牛肉加工厂恰恰正是一个已经拥有I-526获批记录的项目,这样一个已经有70个获得I526获批记录的项目成为了当前所发生的最大的EB5投资陷阱。


任何一个EB5项目,I-829是否获批才决定了最终绿卡的归属。而决定I-829是否获批最重要的一条就是就业。同时,投资者也要了解,就业是主要产生在哪个环节,在该环节上项目是否能有足够的资金来保证该环节的顺利进行。就这点来说,我们的项目大部分工作岗位都来源于建筑工人,而确保26个月工期顺利进行的最低EB5融资额为3000万美金,也就是60个投资人。这也是为什么我们决定在60个投资人的资金到位后才开工的原因,而就现在的融资情况来看,我们已经基本达到了这一要求。


2. 贷款,第一顺位

虽然EB5贷款的第一顺位对绿卡的获批没有任何意义,但对于任何一个有风险的投资项目在最后降低资金风险方面都是有实际意义的。


在任何一个有银行贷款的项目中,银行是永远处于还款的第一顺位,而且永远是最后一个进入项目的在一个有银行介入的项目中,如果EB5投资人是以股权的身份进入到项目,那么EB5投资人就需要和项目方共同承担银行债务;如果EB5投资人是以债权形式进入,那么投资人就需要了解项目方所提供的抵押物是否已经抵押给银行,同样的抵押品是不可以重复抵押的。该牛肉工厂120个投资人6000多万的投资最后被以470万拍卖,且拍卖所得也不是支付给投资人而是第三方债权人。


因此,EB5投资人也需要注意的一点是,并不是有银行贷款的项目都是好项目,你的投资是以什么来作抵押的。一旦项目有风险,你的抵押品值多少钱?是被你拍卖还是被第3方债权人拍卖? 你是否有权选择拥有而非拍卖? 拍卖所得归你还是第3方债权人?


3. 政府背景

在我们中国人看来,有政府支持的项目几乎就是零风险。但是在美国,政府也可以宣布破产。政府的支持并不能保证项目能成功运作。政府参与的投资往往并不一定能保证真正能投入到项目里来(政府可以通过减税的方式投资,发行债券来投资,但你没有盈利怎么减税?债券能否成功售出?有政府资金投入的项目,投资人永远不可能是第一顺位还款人)在美国的所有EB-5项目都是私营的,不会因为政府的参与就变成国营而且政府是不会出钱拯救你的。该牛肉工厂项目饮弹自杀的前负责人就是前政府官员。


4. 项目估值

现在移民中介和项目方在推广项目时,都把项目的评估价值作为项目的一大优势。但EB5投资人要注意的是,一个项目前期的评估价值和它在后期卖出的价格是有着巨大差距的在牛肉加工厂这个项目中,我们就可以看到120EB5投资人,6000多万美金的投入,再加上其他各方的投入,一个近1.5亿美元的项目在最终的拍卖中仅仅获得了470万美元。

倒计时,美国投资移民将启用2015财年配额,还在犹豫?


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