解析美国房产经纪人制度

2014-10-10 16:19:57 来源: 网易海外置业综合 举报
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国内地产中介公司数目特别多,新盘当然多数是地产开发商自己卖,也有的由大型中介公司代理,而二手楼就大部分是一些小中介公司在做交易代理,所谓“业主自售”不是没有,但是实在麻烦太多,所以大部分人都还是图省事交给中介公司代理。

 地产中介公司是亚洲,特别在国内、港澳台,买楼卖楼的主要渠道。有些中介公司很大,好像中原地产、利嘉阁、香港置业及二十一世纪物业等等。在港九四处都有地产中介铺面,把每套楼的照片和价格贴在门口,明码实价,有问必答,很方便。第一次去香港看楼的人看见价格以为和国内差不多,仔细再看看,才知道人家说的是平方英尺,是我们用平方公尺计算的九分之一,贵得令人咋舌。

地产代理又称地产经纪,英语叫做“real estatebroker”,在美国(房源),纯粹是中介服务。它的收入是经纪佣金,它自己没有地产物业作为货物,地产代理是物业市场上买家和物业卖家(买卖盘),或者租客和业主(租盘)的中间人。

 国内房地产现在主要是新楼盘多,而美国新楼占比例不大,在美国的房地产市场上,新房的交易量只占到总交易量的15%,其他的则都是二手房的交易。可以说,二手房交易是房地产市场中的主流交易行为。

美国做房地产经纪,靠的是佣金。开始时,经纪公司的佣金比例是由zf来控制的,但是后来发现zf的控制限制了经纪公司向顾客提供更多的服务,于是zf就干脆放开了对佣金的限制,房地产是美国经济很重头的一个产业,据说美国GDP大约有20%是由房地产及其相关产业创造的,原因是美国人喜欢搬迁,喜欢不断地换房子,这个国家没有户口制度,可以随时迁移,这样房屋需求就相当地大,促使房地产交易盛行。

 在美国,美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度,这是美国最重要的一项房地产考试制度,所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照(license)后才能从事经营活动,取得执照就叫做“执照地产经纪人”(licensed real estateagent)。没有执照营业是非法的,后果很严重。美国zf对房地产业的管理有三个方面:制定规划,资质管理,税收控制。房地产从业人员资质的管理主要是通过发牌考试制度来实现。目前房地产行业的牌照主要有两种,一是经纪人牌照,二是估价师牌照。房地产经纪(broker)是美国房地产行业中为数最庞大的群体,起着非常重要的作用。美国的大部分房地产转让、抵押、租赁等是通过经纪实现的,通常人们从广告、招牌中见到的“某某房地产公司”,一般都是指中介经纪公司,而不是指开发公司。房地产经纪公司大部分是独立执业的公司,但也有一些属于大型房地产发展商的有独立法人资格的子公司(称为inhouse sell)。

在美国大约有80%的经纪公司的规模都比较小,人数大约为1-4人左右,这点和中国大致相同。也有一些规模比较大的公司,他们的经纪人人数可以达到100人以上。美国的经纪人多数为女性,一般会在同一家公司工作5年以上。大约90%的房产经纪人有大学学历,而45%的人拥有学士学位,20%的人拥有私人助理,另外有19%的经纪人在工作上使用英语以外的其他语言。根据美国2004年的统计数字,不直接参加销售工作的店长的年收入达到8万美元,而参加销售工作的店长的年收入则达到9万美元。经纪人的工作经验对于他们的收入有很大的影响。1-5年工作经历的经纪人的年薪可以达到3万美元,而在6-10年的工作经历当中,他们的薪水可以达到6万美元,11-15年的薪水甚至可以达到9-10万美元,比医生、大学教师等的年薪还要高。

美国的房地产经纪人一般分为经纪人(broker)、销售员(salesperson)和伙伴经纪人(associatebroker)三类。经纪人是指为收取服务费而代他人从事房地产买卖、转让、抵押、租赁等服务的个人、公司、商行等。销售员是在经纪人的名下协助经纪人为经纪人服务的个人。销售员不能单独执业,只能在经纪人手下工作。伙伴经纪人是指具有经纪人资格的,但自己不单独开业,而选择在另一个经纪人的名下从事销售员工作的经纪人。

xiaocong 本文来源:网易海外置业综合 责任编辑:王晓易_NE0011
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