在美交易房产的华人必知:不可忽视的房屋估价

2014-12-04 13:30:49 来源: 网易海外置业综合 举报
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在房产买卖过程中,除地产经纪、律师、贷款员、验房师以外,还有一位专业人士也起到至关重要的作用,这就是估价师。估价师是由贷款银行派出的,对交易的房产做出正确估值,它将决定银行最终批出多少贷款。

为什么需要估价师?

贷款金额是由房子的价格决定,所以银行需要聘请估价师来提供第三方意见。估价师是由银行审核,具有相关执照与知识去作出估价,他们不是银行职员,但与银行有合作关系。

估价师不会对房屋作出检核,他们主要的工作只是评估房屋的价值;银行会提供指引给估价师;作为估价师,他们需要观察房屋的外部与内部状况,并且拍照。另外,估价师会量度房屋尺寸及结构,并与房屋局的纪录作比较,也会纪录房屋的相关资料,例如房子有多少个睡房,洗手间,厨房,客厅等等。通常需要大概20-30分钟时间。

估价师如何具体做估价?

银行贷款金额的多少有很多因素决定,像贷款人的信用分数,工资收入等等,那么如果屋主的这些条件都符合,那么银行是否能够带给他理想的数目就要根据估价师给出的估价了。

估价师在估价的时候会参考很多数值,比如六个月内这一区域销售的房产价格;房屋的大小;房屋的保养程度很多因素,是综合评估过后给出的价格。

当估价师准备估价报告时,也会调查政府记录并与市场资料作比较。除此之外,估价师也会考虑房产的地区,房地产市场及该地区的地区的房地产销售记录。例如,2008年的信贷危机时期,房地产价格下跌等因素也会影响估价师的估价。因此,估价报告是接近市场价格的。

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房屋估价的费用是如何收取的?

估价的价格是要根据房产的类型收取,不同的房产类型收取的估价费用是不一样的。另外,不同的房产面积与房产地区也会影响估价的费用,比如说,如果四家庭的房产,收费会比一家庭的房产估价费用高,因为估价师需要对大面积的房产作更加多的工作。在纽约(房源)地区,估价费大概最低从$550起。

估价过低会影响贷款,防止因为估价低导致影响贷款你需要知道这些:

1. 多准备首付款:防止因资金准备不足而破坏购房计划,并且在搬家,装修及购置家私的过程中也需要资金周转。

2. 如果估价过低,比如估价比房屋售价低了7万或者更多,那么贷款人就需要考虑房子是否有什么严重问题,或者售价是否过高。

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如果贷款人怀疑银行估的价格过低,是否可以向银行申述?

通常来说,就算贷款人愿意支付费用去作第二次估价,银行也不会改变原有决定。但如果估价报告中存在重大误差而导致估价过低,银行可能会要求从新估价。

贷款银行根据估价师回复,会有以下两种决定:

1.不支持申诉,采用原有估价。

2.支持申诉,采用估价师更新的估价报告作估价。

贷款银行一般只接受一次申诉。

估价是否影响地税?

银行贷款的估价是客户和贷款银行之间的私用信息,不会传递给政府的估价机构。另外,每个房子的地税是市政府的房屋估价中心根据前一年或者半年内相似房子的销售价和其它因素推算出来的,由于跟贷款估价是两个不同机构,估价和地税并没有必然关联。

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估价不仅仅影响买家,对卖家的影响也很大

由于房屋估价本身就是市场价格的体现,就算一个买家因为估价问题没有买成,再卖给别人也涉及到重新估价比合同价低的可能性。而且房屋估价做完的时候房子已经进入合同期,按照常理来说已经从Listing的网站上撤下来。如果没有卖成还要再重新做LIST,这对于卖方经纪来说肯定是不愿意的。

除此之外,估价低除了对卖家有影响外,对于想要重新贷款的人来说也是很重要的。银行也会根据估价来决定贷款额度。

专家建议:想获得比较好的估价,对于正准备卖房还有打算做重新贷款的人来说应该注意什么?

1.首先,在估价师来估价之前,一定要把房子都打扫干净,这样可以给估价师留下非常好的印象。

2.如果有违规的情况,一定要提前解决,要么拆除,要么申请许可证,在做房屋估价的时候,这些工程都必须完工。

3.如果房子有很多明显的破损,比如墙上有洞,或者水龙头太老旧,都必须把这些比较明显的破损修复一下,这样会对提高估价很有帮助。

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詹舒琳 本文来源:网易海外置业综合 责任编辑:王晓易_NE0011
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