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房产大佬看空国内楼市 房企纷纷出海

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2014年上半年,对于房地产行业而言可谓从过去的“门庭若市”一下子变为如今的“门可罗雀”。北京的房产交易量创七年新低,各地楼市均呈现出一片低迷,中国房地产市场高歌猛进的时代已经落幕。关于房地产市场的崩盘论、政府的“微刺激”、民间的观望心态一时间甚嚣尘上,成为中国房地产行业新的话题。然而撇开人们关注的新一轮房地产话题,作为国内叱咤风云的房产大佬们早已谋划着各自的“出海计划”。从最早地产大亨李嘉诚抛售国内地产转战海外到2013年中国房企大规模挥师北美、欧洲市场,无不显示着房产大佬们看空中国楼市,转战海外寻找新的发展机遇。

北美、欧洲地区在经历了金融危机后的经济萎靡不振后,房地产、金融市场的确也存在着历史机遇。美国(房源)房价触底反弹正值抄底的有利时期,据美国房产专家预测,目前美国房地产市场正在反转,应该会在2015年再现繁荣。房地产繁荣再加上石油和天然气产量不断增长以及其他因素,将足以提振整个美国投资移民经济。实际上,由此导致的美国经济增长率可能会高于美联储2%到2.5%的长期增长预期。

2008年席卷全球的那场金融危机和美国房地产泡沫危机,让所有人都记忆犹新。例如,泡沫之前的2000年到2004年期间,美国年均单户住宅开工数为140万栋。而在泡沫破裂之后,年均单户住宅开工数降至50万栋,并且一直维持在这一水平。此前年均90万的新屋销售量也下降了三分之二。在截止2005年的25年里,年均住宅投资占美国GDP的4%,但2008年以来这一比例只有2.5%。

现在从房价开始,美国房地产市场又进入了上升周期。标准普尔/凯斯-希勒显示出的美国20个大城市房价指数(S&P/Case-ShillerComposite 20 City Home Price index)自今年3月以来已经上涨了8%。实际上,巴克莱(Barclays)预计,到2015年,名义房价将超过2006年创下的高点。投资移民房屋负担能力也有所上升,原因是抵押贷款还款与收入和房租的比例从未像现在这样有利。此外,房价和家庭收入之间的比例也回到了30年前的水平。毫无疑问,房价和可负担性不断上升会直接导致房屋的购买和建造。

受人口因素的推动,美国住房需求将会非常强劲。国际货币基金组织(IMF)预计,从2012年到2017年,美国人口将增加1500万,高于过去五年的增幅。增长最快的两个群体分别是55岁以上的人和所谓的“回声潮一代人”(echo boomers),即婴儿潮一代人的孙辈。第一个群体的住房拥有率最高。第二个群体中的相当大一部分人都在租房,他们即将开始购房。摩根大通(JPMorgan)预计,仅仅为了满足新增人口的需求,美国就需要在2017年之前新增600万套住房。

还有就是组建家庭趋势的恢复。摩根大通统计显示,从1958年到2007年,每年新组建的家庭数量稳定在140万左右。但在金融危机之后的三年,随着年轻人开始合租或与父母住在一起,这一数量降至50万以下。现在,该投资移民数据已在上述水平上翻番,而且估计即将组建的家庭数量正处于历史高点。大多数人预计家庭组建数量还会进一步增加,它已连续多年超过了50年来的平均水平。

最后,抵押贷款申请条件开始放宽。2008年之后贷款标准急剧收紧,目前利用新的抵押贷款买房的比例处于10年以来的最低水平。然而,家庭财务也大有改善,偿债率正在恢复到危机之前的水平。此外,银行也需要通过发放抵押贷款来获得收入。因此,抵押信贷开始敞开大门,这也促进了投资移民住房销售。目前来看,2008年开始刮起的强劲的经济逆风依然在压制美国的增长,2012年上半年美国经济增长率仅在1.7%左右徘徊。这股逆风或许需要将近两年的时间才能消逝,但它同时为经济强势复苏打下基础,而楼市的繁荣将成为最大的推动因素。

而从国内看,受美国投资环境良好,政策利好等因素的影响。美国投资移民近年来一直备受中国投资者的青睐。近几年来,中国经济发展中屡屡出现问题,政策不甚明朗,环境污染及人民币兑美元加速升值等,使得有一定经济实力的人群将投资目光转向了美国。加之加拿大(房源)政府收紧了投资移民计划,美国投资移民迎来了高峰期。专家预计,2014年将是美国投资移民年,中国人既把海外房产看作一个投资机会,也将它视为在中国之外的第二处个人住房。眼下,住宅物业和商业房产一样火爆,中国投资公司正四处购买商业房产。中国投资者认为,美国房地产市场在经历了经济衰退以来最糟糕的危机后,价格非常便宜。美国相对便宜的住宅价格,正推动中国人对美国住宅和商业房地产市场的投资创下历史纪录。

对于必须准确把握市场动向,目光敏锐的房地产企业来说,在美国经济形势一片利好的前景下,自然也加快了海外扩张的步伐。2014年新年伊始,中国500强企业——绿地集团,在北美的首个房地产项目——洛杉矶(房源)绿地中心于2月14日举行了隆重的开工庆典,这标志着绿地集团新一轮海外开发的全面启动。此番绿地集团斥资10亿美元,大手笔进军美国市场,这也是迄今为止中国房企在美国投资最大的房地产项目。

作为海外房地产开发的领先者和开拓者,绿地集团在北美开发房地产也遇到了所有中国企业在海外融资方面相同的问题:

一、美国本土信用记录是中国企业无法逾越的鸿沟。

二、对美国资本市场及法律法规缺乏深入了解。

美国房地产开发采用“美国模式”。所谓的“美国模式”,是强调房地产开发的所有环节都应由不同的专业公司来共同完成。“美国模式”专业分工细致,每一环节部门通过完成各自的任务获取利润,是一条横向价值链。美国模式下,房地产的核心是金融运作。房地产信托基金和投资商成为房地产的主导者,地产开发建造商或者中介商成了围绕资金的配套环节。中国投资者赴美国开发房地产如果没有充裕资金和开发模式、没有了解需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度,那么,布局海外会面临风险。

受美国EB-5投资移民项目利好政策的影响,许多中国投资者将美国作为投资移民海外事业发展、安家置业的首选之地。让子女在美国享受优质的教育资源,感受更有氛围的国际居住环境,成为中国人移民美国的主导因素。美国移民的办理每年也成增长态势,国内移民热情普遍高涨。

一方面,绿地集团在布局海外过程中,首先会选择进驻城市集聚能力强、移民需求大、华人较为集中的地区。强调坚持自主经营、注重风险防范,绿地海外项目的核心管理团队基本由集团派驻,旨在打造一批自有国际化运营管理团队。而绿地集团总裁张玉良在2月14日的开工庆典上也表示,洛杉矶·大都会项目优先考虑中国投资者。

另一方面,在庞大的海外购房团背后,是巨大的海外投资移民潜在群体。根据媒体调查,在1200万参与调查的潜在购房者中,43%表示投资移民是海外置业的主要目的;其次是教育,占25%;投资占比为23%。中国已成为美国第二大海外房地产投资家。中国投资移民者远赴海外开拓自己及家庭的未来新蓝图之时,自然也会选择内心归属感更强的中国企业作为投资置业首选。

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