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国新容德一问一答:欧洲经济逐渐复苏,抄底时机显现

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国新容德一问一答:欧洲经济逐渐复苏,抄底时机显现

国新容德一问一答:欧洲经济逐渐复苏,抄底时机显现

面对市面上那么多项目,怎么选?我们只能将自己武装得更加强大,拨开迷雾看真容,透过现象看本质。选择一个相对好的项目,都要关注哪些关键点?哪些风险可以提前规避?哪些项目不要触碰的雷区?


国新容德一问一答:欧洲经济逐渐复苏,抄底时机显现

首先,美国(房源)的EB-5投资移民项目是存在风险的,表面上看包括项目倒闭、难以创造10个就业、资金难以收回。细分析,我们选项目的时候应该注意的关键点包括:


1.项目大小
项目做小不做大。项目越大,风险就越大。原因也很简单,如果是一个大项目,势必他的工期会很长,特别是一些酒店类的项目,西方人对于安全一向很重视,所以都是几个月才盖一层,像那种20层的建筑,您自己算算吧,什么时候能完工。而且动工时可能要等到大部份甚至全部EB5投资资金到位才能动工。或是用其他的比如银行贷款或者过桥资金来填补此时的资金,商用贷款美国的利率很高,会给项目带来成本上的风险。其次大项目可能不会等你到I-526拿到才把资金释放,等你资金到位他就用你这笔钱,不进监管账户,风险非常大。

2.资金比例
资金比例一般由项目方,银行和EB5投资人组成。很多大项目我们可以看到是项目方或者银行出大部分资金,EB5投资人出小资金,这种模式叫大风车模式,大资金带动小资金。这样的模式是很危险,因为如果项目方的资金如果出现问题,也就是资金链断裂,这个就是一个烂尾项目。
打个比方一个1亿的项目,项目方拿出8000万EB5投资人出2000万,像这样的情况其实很容易从其他方面去筹集这2000万,没有必要让EB5投资人进入,所以这些都是有很多投资人不清楚的情况在内。(比如项目方信誉问题,项目方实际资金情况等)

第二就是银行的贷款,银行贷款越高,风险比例越高。因为银行贷款是一个长期的计划,不是说马上就能贷款下来,只要一些政策或是项目变动,贷款就很可能无法兑现。而且像这样的项目贷款利息很高,很多EB5投资人的费用都是直接去还款银行的利息了,根本进入不了实际项目。只要银行贷款有一丝问题就直接面对烂尾的可能性。
有人会说银行愿意批贷款表示这个项目已经得到了认可。可以这样认为,但是只是现在被认可,正如我所说的,如果一旦出现问题可能这笔费用立即成为泡影。而且如果按顺位,项目变卖,还款顺序银行贷款肯定在投资人之前。而且银行贷款是分批发放的,不是以一次性发放,如果你做到第二步,但是银行贷款不发放,就只能歇菜了。在项目中如果EB5投资人的费用占项目越高,这个项目越安全。(我现在指的都是中小项目)因为EB5投资人的资金到位快所以项目成功率就高,速度快。

3.项目方向
项目方向不要是只针对个别群体的。NBA球队的训练场馆,美国空军基地等,这些项目很有局限性而且一旦如NBA球队降级,空军去其他地点训练等这些项目就会停滞,没有收入,运营无法继续,最后倒闭,影响拿绿卡。我们在电影或者电视剧里经常会看见一些废弃的球馆特别是废弃的军事基地,这一点足以证明这些项目在实际的生活中的不足。所以我们一定要选一些大家都可以享受的的一些项目,比如学校,幼儿园,餐饮店等,这些成本小,运营有保障。而且这些其实都是民生项目。所以总结一句话就是要选小的民生类项目会比较好。

4.就业率
EB5投资移民还有一条是投资人必须创造10个就业岗位,因为50万美金的投资必须是失业率高于美国总失业率的地区,所以项目必须要解决这些问题。这也是换取I829的必须的条件。所以我们在选择项目时一定要考虑到这一点。比如之前有一个风力发电,这个项目就有一个致命问题就是风力发电的企业,几乎不用很多的人力,只需要控制机器。但是这样的项目EB5投资人有很多,所以需要工人数量必然很多,所以这样的项目就是一个致命问题。

5.还款模式
还款模式也是大家需要考虑的重要一点。因为5年后有退出机制,所以投资者也是需要考虑进去的,现在一般有两种模式,一种是再融资,还有以一种是出售。所以大家在选项目的时候也要考虑到最后的退出机制是否合理。

6.全监管
我们都知道EB5投资是要把50万美金先打到监管账户的,等投资人拿到I526后才会打入项目方的账户。但是现在有很多的机构不和投资人说清楚,只要把资金打入项目方的账户,这样的话项目方就可以立刻用这笔钱。而如果投资人I526没有拿到,这笔50万的资金追回很困难。为什么这样做就是因为机构的佣金点会提升。

7.不要与当地生活有冲突
之前遇到过一些项目很赚钱,而且很有诱惑力,只要建成就能成功,但是这样的项目你也不要太高兴,你要考虑是否切合逻辑有没有与当地相违背。
举个例子之前有一个金矿项目,只要这个项目真正开工那就肯定是个好的项目,其次他会给每个投资人400克的黄金当时黄金大约350克/元。这个项目肯定很好,但是真如我所说的,你要考虑一下这个项目的背后是否与当地的生活有冲突。这个矿叫做叶林金,这种金是需要有化学方式提炼的,但是化学残渣是很难清理的,污染环境,所以这样的金矿肯定是无法获批的。这样的金矿在中国都无法获批,只有在一些南非战乱国家,整天打仗,有今天没明天的,不考虑环境问题的才会去开采,美国这样的国家怎么可能会批准。最后这个项目就是没有获批。
还有一个项目就是赌场,这个也是稳赚不赔的,但是你要考虑附近居民是否愿意给你建造赌场,如果公投了,可能这个项目就只能停工了。而且美国的赌牌很难拿到,虽然当时项目方和我说这个项目肯定能拿到赌牌,一个议员已经在四处打通关系了,但是这样是绝对不靠谱的,果然最后这个项目没有拿到赌牌。
所以在考虑这些项目中一定要考虑进去的就是这些与当地或是实际相关的冲突。

8.规避其他的风险
去年美国关闭了两个也很不错的EB5的项目,一个是火鸡厂一个是奶牛场,因为他们一个遇到了禽流感一个遇到了疯牛病。所以和活禽类打交道,也要慎重。包括植物。


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