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2015年1月市场表现:挂牌减少但购房者仍然活跃

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温哥华区2015年首月房屋挂牌数量低于历史水平,但销售情况却依然高于历史平均水平。

大温地产局(REBGV)公布的最新市场报告指出2015年1月大温哥华地区的住宅房地产销售达到1,913间,同比2014年1月的1,760间销售量增加了8.7%,但较 2014年12月的2,116间下降了9.6%。高于当月10年平均值14.9%

1月大温地区新挂牌数(独立屋、公寓、城市屋)达到了4,737间,比2014年1月的5,345间下降了11.4%,但较2012年的58,379间下降了4%。不过还是比当月10年平均值高出1.2%。市场整体挂牌数为10,811间,较2014年同期减少14.2%,但较2014年12月增加4.8%。

REBGV主席哈理斯(Ray Harris)表示,市场买气稳定,但现在挂牌求售的物业数量减少,造成买家间彼此竞争,是独立屋市场经常出现多组买家争夺同一物业情况。他说目前独立屋挂牌数是4年来次低纪录。

2015年1月份,大温整体住宅物业的房屋价格指数(HPI)基准价格为$641,600,较2014年同期上升5.85%。成交与挂牌比率为17.7%,仍属平衡市场范畴。

哈理斯指出,加国央行不久前才宣布调降指标利率,这对买卖双方及所有屋主都是重大消息,民众不妨多做功课,了解利率下调对自己的影响。

独立屋的销售在2015年1月达到781间,较2014年同期的728间增加了7.3%,较2013年同期的542间增长了44.1%。独立屋的房价指数比去年同期上升了8.4%,为$1,010,000。

公寓在2015年1月的销售量达到809间,比2014年同期的753间增加了7.4%,较2013年同期的576间增长了40.5%。公寓的房价指数比去年同期上升了2.5%,为$382,800。

城市屋等在2015年1月的销售量达到323间,比2014年同期的279间增加了15.8%。较2013年同期的233间增长了38.6%。城市屋的房价指数比去年同期上升了4.3%,为$479,600。

特别策划——投资性物业

买房和租房的问题在房地产界是一个长期争论的话题。关于买房和租房孰优孰劣的文章在互联网上可以找到很多,可以说是已经讨论的非常清楚的话题了。本文就选取几个细节来讨论温哥华市场的投资性物业要注意的问题。

1.现金流

温哥华房价高企,而加拿大全国的租金并没有显著差异,本人有客人在爱德华王子岛置业,聊起租金回报可以超过10%。 排除分租,家庭旅馆等情况,仅考虑整租,温哥华的绝大部分公寓和townhouse(独立屋往往回报不如公寓)在35%首付的情况下无法实现正现金流,意味着除了正常的修缮费用,房东还要每月添一点钱。 那是不是无法实现正现金流就是赔钱呢那是不是无法实现正现金流就是赔钱呢? 并不是, 因为每月的月供里面是有本金的,本金也相当于这个物业的实际收入。现金流考量的是房东能否长久的持有一个物业。

2.关注租客的素质,选对合适地段

本人认为有工作的正职人士是最理想的租客。租客的素质是无法在账面上体现的,所有的房东都希望租客可以按时缴付房租、不要对单位造成破坏、尽量减少对周围邻居的打扰。在购买物业的时候选择好地点,仔细研究下附近的人群以及租房的人群,可以在投资初期就有效的避免此类事情的发生。

3.未雨绸缪,应对突发状况

在长时间的投资出租过程中,难免遇到不良租客,房东要对可能出现的问题有心理准备,一些常见的问题如: 欠租处理、邻居Complaint的处理、房屋修缮、水电暖的问题等等。

4.一定购买房屋保险

公寓大楼本身都会有保险,但是并不包含租客的人为损坏。请记得给自己的单位买一份出租保险。同时,购房计算的时候也记得把保险这份费用计算进去。

5.投资时尽量能明确投资目的

尽量避免“投资、自住都可以”这种想法,能明确购买的物业究竟是投资还是自住。本人曾经在耶鲁镇看到一个尾盘,全新两室加书房带车位带空调仅50万出头,一耶鲁镇的租一耶鲁镇的租金,这个单位实现正现金流绝对没有问题。但是缺点是光线有些暗,明显是一个不适合自住的物业。

相对于土地投资等,靠租金收入的房地产投资是稳定低风险的投资行为,本人认为租房的需求是异常强大的,这样强大的需求可以长时间保持物业的现金流,规避市场起起伏伏的困扰。

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