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以房养学--必知美国学区房置业宝典

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以房养学--必知美国(房源)学区房置业宝典

2015-02-16 吉顺田合海外置业 吉顺田合海外置业

为子女教育和前途殚精竭虑是父母的天性,与国界无关。在国外,这个概念也同中国一样,为父母们所关注。

面对国内教育方面日益增长的竞争和压力,越来越多的中国家长把眼光投向海外,美国作为世界上教育水平最高的国家成了中国家长海外为子女教育购房的首选地之一。近些年来的中国人美国房产投资潮中,相当大一部分是为下一代教育考虑的,特别是个人投资者。据福布斯报道,密执安州Windham房地产集团执行长劳森说,逾60%的中国买主买房是为了子女受教育,这是最大的动机。

美国的学区房跟中国有什么区别?在美国买学区房有哪些注意事项呢?今天让我们一起来揭开美国学区房的神秘面纱!


  关于美国学区房

【学区房的分类】

学区房分为两类,一类是大学周边的公寓,这类房产多为给大学生出租所用。由于大学的学生公寓租金较高且数量难以满足学生的需求,所以大部分的美国学生都会选择到学校周边租房居住,这类学区房仅限于投资和以学养房的人;另一类学区房则是优秀高中所在的学区的房子,我们今天主要谈的就是这类学区房。

【什么是美国的学区房】

美国学校按照其支持和附属的对象分为私立学校和公立学校,公立中学和小学和幼儿园,都是采取“就近入学”的原则。美国法律规定,任何居住在这个学区内的孩子,都享有免费教育的权利。学校质量好的地区,就会吸引有孩子的家庭搬到这些学校周边居住,便形成了所谓的“学区房”。

【公立学校才有学区概念】

私立学校由宗教组织和个人开设,收费较高,所就读的学校与居住的区域无关。优质私立学校首先看钱,每年学费起码得交两三万美元。其次看人,如果进校后学生被发现是“朽木”或“坏料”,就会被清除出校。而我们通常概念上的美国学区房实际上是讲的可以根据就近入学的原则接纳生源的公立学校。

【房产税和学校、学区的关系】

公立学校的教育资金主要来源于学校周边地区的房地产税,学区的资金跟房地产税的数额是成正比。学校资金多,则有财力提高教学质量。在美国,如果你拥有房子就需要交房地产税。由各县或各市政府征收,税率各地不同,大多数为1%到2%(也有地区会高于2%),房地产税根据房子的评估价值征收。地方政府每年都要详细公布房地产税的去向,通常,各地的房地产税总额的一半以上都用于公立中小学,如修缮校舍、添置设备、聘请老师、开展活动、校车接送等。一个学区如果房子价格高,房地产税也就相应较高,用于学校的钱就相应充裕,学校教学质量便会提高,好学校必然吸引家长来买“学区房”,从而推动房价上涨。

【学区与行政区的区别】

美国的学区划分具体到每一条街、每一个门牌号,和行政区是没有直接关系的,行政区和学区经常会出现交叠或者说“跨片儿”的情况。很多人误以为好学区就这个学校所在的城市/地区,但如果不针对物业所在的具体地址进行核实,很有可能出现即使买在好学区也无法就近入到好学校的情况;以及在一般学区也会有好的“小”学区的情况。所以如果以购买学区为目的,一定要具体到每一个物业的地址,查询物业所在的学区。以奇诺市为例,这里的整体学区并不是很好,但是Thepreserve社区由于是自己建校,因而这个社区的学校API分数远高于奇诺市;又或者奇诺市的某些地段会有跨到学区较好的奇诺岗市等等情况发生。


  如何选择学校、学区

选择学校要看综合条件

学区内的高中成绩是衡量一个学区是否优秀的主要考核指标,南加州(房源)地区以API作为主要的参考指数,同时还可以参考该学校的SAT成绩,这些信息都可以通过互联网查到。此外,学校的历史背景,家长的教育程度,学区是否有特色教育科目,学校的家长联合会的活跃程度,学生及家长的自豪感,等等。这些指标,也很重要。因为对于强调孩子综合能力的美国价值观而言,一个只会念书考高分而没有社会活动的学往往不会被好大学录取。所以,在选择学区是,中国的家长应该是以分数以及综合指标来考察学校是否优秀。

什么是API和SAT

【API】API也叫加州公立学校学术表现指数。加州政府每年都通过API分数来衡量各地中小学校的表现,它通过学生在加州标准测验(CST)中的英语、数学、科学和社会科学所取得的成绩来进行评估。高中API还要考量加州高中毕业考试结果。API分数介于200至1000分之间,现时加州最低目标为800分。

【SAT】SAT是ScholasticAptitudeTest,是美国高中生的所谓“高考”,但能否读四年制大学并不取决于一个SAT分数。SAT由美国的CollegeBoard举办,在美国领土上每年举办7次,其它地方每年6次。考试用英语。分为阅读、数学、写作三项测试,每一项800分,总分2400分。


  南加州优质学区大致分布

由于地产税与学校教育经费密切相关,所以越是房价高的地区,则学校越好,相应的也进一步推高这个学区的房价。目前南加州地区的好学区大致分布在圣马力诺、阿卡迪亚(房源)、南帕萨迪纳(房源)、尔湾(房源)、拉肯那达石岭、曼哈顿海滩市、核桃市/钻石吧、约巴林达、PV牧场市、天普市、奇诺岗、比佛利山庄、库卡蒙格牧场等城市等,也就是API分数在900分以上以及接近900分的学区,而圣马力诺、拉肯那达石岭、曼哈顿海滩是、尔湾市、南帕萨迪纳和阿卡迪亚则是顺次排下来的TOP级学区,其中除了尔湾市,这几个城市都是美国绝对的豪宅区,房屋中间价均超过100万美元,且没有新房;尔湾则具备两个优势,一是新房房源较多,二是房价相对较低(中间价50万美元左右)。主要是因为尔湾曾是私人用地,一直没有被充分开发,而决定开发后也做了非常好的规划,所以目前的新房源较充分,又因为学区很好而成为目前国人在美置业的首选城市。

此外根据学区和价格综合考虑,库卡蒙卡牧场市、奇诺市的ThePreserve社区以及奇诺岗市也还有一定量的新房,价格约在50万美金上下,如果不在意新房而预算又在50万左右徘徊的,除了以上提到的豪宅区,都可以找到相应的二手房源。


  优质学区房要素

选择好学区固然重要,在好学区内选择一套优质的好房子也相当重要,有以下几点要素可供大家参考:

【治安】如果准备在一个地方长期居住,首先要考察的就是这个社区的治安情况,其实这是选择居住地点的首要指标。考察学区安全与否,一是通过网站查询地区犯罪率报告,二是实地考察,如果街上总有闲人逛来逛去一定是有隐患的。

【生活便利性】这个包含交通以及生活购物、娱乐等,周边是否有高速公路或者大型商场、公园、公共场所等都很重要。而对于华人来说物业所在地周边如果有华人超市则可以大大的加分,因为这往往意味着周边已经成为较成熟的华人聚集区,与华人生活相关的配套会越来越多。美国比较著名的华人超市有大华超市等。

【自然环境】这也是衡量学区房好坏的重要标准,如果社区周边有公园、湖泊、山景或是在海边,一般升值潜力都很大,其实从全球范围看,豪宅大多数坐落在有海景的地区。

【居民素质】所在社区的居民素质可以提现这个社区的文化和教育水平,通常可以通过人种构成比例、离婚率、家庭和单身的比例,以及居民的受教育程度等进行考察。有一点值得注意的是,现在好学区的华人比例越来越高,尤其是在新兴的豪宅区,因而也可以算作一个参考指标。


  外国人与就近入学原则

外国学生在美入学的相关问题:

问:无绿卡外国学生是否可以通过购买学区房入学?

答:可以,只要购买了学区房或租住学区房,就可以通过就近原则进入到所属学区的学校直接就读无需考试。如果没有绿卡,则需要持有学生签(I-20)才可能入学,而有的城市还有可能拒绝无绿卡的学生入读;

问:对学生的数量是否有限制?

答:一般而言是没有限制的,但如果报名入学人数超过招生计划,则有可能会设一些门槛,总的原则是优先学区内的本地住户。


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