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纽约豪宅还有多少?多到中国土豪们买不过来了!

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纽约(房源)豪宅还有多少?多到中国土豪们买不过来了

2015-03-23 海外置业 海外置业


作为纽约的一名资深房产经纪,徐文芳明显感到,她的客户下单速度慢了很多,从接洽到下单,有时甚至长达半年。


徐文芳认为,下单变慢的最大原因是,相比过去,现在的纽约豪华房源增加了许多。“2013年房源非常紧缺,只有一两套出现在市场上,所以一出来就被抢走了,不像现在,我的客户可以慢慢挑。”


销售速度下降,存量豪宅增多,纽约高端豪宅市场进入一个“拐点”。


房产研究机构米勒-塞缪尔房地产评估公司主席米勒(Jonathan J.Miller)告诉《第一财经日报》记者:“超豪华新房需要等待更久才能找到买家。”


那些踊跃的海外买家呢?米勒对此有不同的看法,“海外买家的影响已经被媒体严重地夸大了。我统计下来在曼哈顿购房者中外国人仅有15%,不足以改变这个市场。”


豪宅下单变慢


徐文芳是美国(房源)第二大房地产公司凯勒—威廉姆斯(Keller Williams NYC)的资深房产经纪,在纽约从事房产租赁和销售。


徐文芳的客户中许多为三口之家的中国人,不少趁孩子放寒假一起来纽约看房。但她发现,近一年来,客人从接洽到最后买房的时间跨度较长,从几个月到半年不等。


这与2013年火爆的豪宅市场完全不同。“2013年的时候,房源非常紧缺,往往只有一两套出现在市场上,一出来就被抢走了,不像现在,我的客户可以慢慢挑。”


徐文芳现在销售的是一套曼哈顿下城金融区的住宅楼,这是一套新开发的豪华住宅楼,楼内最便宜的房型也要200多万美元。目前该楼还在建,2016年交房。


去年12月,徐文芳卖出了其中的一套两室一厅,价格近400万美元。“买房者是准备从国内投资移民美国的三口之家,孩子在美国读书,准备过几年毕业后到纽约找工作,买这样的期房正合适。”徐文芳告诉《第一财经日报》记者。


曼哈顿新房如潮


类似的新建豪华房产,正在曼哈顿乃至纽约迅速增长。


有研究报告显示,2014年第四季度曼哈顿豪华房产共售出272套,同比下降17.6%。待售的豪华房产为1559套,同比上升31%,按照现有销售速度需要17.2个月来消化,同比延长了59.3%。


2013年,只有曼哈顿中城的57街157号的一幢超豪华大楼(One57)在出售。该大楼离中央公园只有2个街区,处于亿万富翁带上。这幢拥有92间公寓的大楼,在2014年前三个季度还能保持一个季度售出一个单元的销售速度。


但现在,在它附近有好几幢超豪华大楼同时在市场上竞争。比它更高的帕克路432号大楼(432 Park Ave)已经进入市场,其顶楼已经售出的复式单元卖了9500万美元。


在432号大楼南面不远处,现代艺术博物馆附近一栋拥有145间公寓的大楼在去年进入市场。


此外,今年万科及美国开发商RFR Holding联合开发的曼哈顿中城列克星敦大道610号的高级公寓项目也将开始出售。直接在中央公园旁边黄金地段的520 Park Ave也马上要开始销售。


除了即将开始销售的超豪华大楼,离One57半个街区的地方在今年上半年将动工新建一栋拥有60个单位的超豪华大楼。这些步行相距不到10分钟的地方聚集了这么多新建公寓,共同竞争着能够花动辄上千万美元甚至上亿美元购买公寓的客户。


曼哈顿超豪华房产供给,已经到“畸形”的地步。


根据房地产公司凯勒—威廉姆斯统计,2014年曼哈顿上市的房子只有约3000套,是2000年以来最低的一年,远远小于2009年9000套上市的水平。


与此同时,房地产公司柯克兰集团(Corcoran Sunshine Marketing Group)的数据显示,每平方英尺(约合0.09平方米)单价超过2300美元的豪华住宅在2014年有2386套上市,是有记录以来最多的一年。


“曼哈顿地价处于历史高位,在这样昂贵的土地上修建的房子大多都朝向了超级豪华市场。”米勒表示。


“我希望建筑商多造一些一房或两房的小户型,总价控制在200万~500万美元以内,这个区间内的需求还是很大的。”徐文芳告诉记者。


“2015年和2016年低端的豪华市场将更加容易被市场消化,而高端超豪华新房需要等待更久才能找到买家。” 米勒认为。


房产商信心十足


米勒告诉记者,曼哈顿豪华房产市场已经开始放缓。从供给和需求方面来看,“市场不再担心房价一飞冲天,一部分恐慌性需求消失 。 另一方面,去年供给几乎翻了一倍。”


虽然销售不旺,待销比迅速延长,但是建筑商还是信心满满,在售价方面不肯让步。


根据米勒—塞缪尔房地产评估公司的研究报告,曼哈顿的豪华市场在2014年第四季度平均价格为740万美元,同比上升19.3%。每平方英尺单价也同比上升了18.8%,达到2747美元。


虽然曼哈顿多数开发商都是私人公司,没有公开的财务报表,但由于2014年美国国债利率下降,企业发债相当容易。美国信用等级为投资级的公司在2014年总共发行了1.09万亿美元的债券,创造了历史纪录。房产商很可能没有资金压力。


全美地产经纪商协会(The National Association of Realtors)首席经济学家劳伦斯·尹(Lawrence Yun)告诉《第一财经日报》记者:“纽约超豪华公寓的过剩是暂时性的。从全国范围来看反而是豪华房屋的表现超过其他部分的房市。”


专家表示,美国楼市虽然供给总体有所增加但还是整体短缺。2014年全美房价涨幅超过工资6%,租金涨幅超过工资涨幅4% ,这就说明房子供给依旧不足。


而豪华房屋的表现之所以能超过其他价格区间的房屋,主要因为美国房市目前受到信贷条件不宽松的限制,很多潜在的购买者不能得到贷款,而豪华房屋的买家都是不差钱的。“豪华房屋的买家主要资产都在股市里。这两年股市上涨很多,支撑了豪华房屋市场。” 劳伦斯说。


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