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让房产价值最大化:我该出售还是出租?

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让房产价值最大化:我该出售还是出租

2015-03-25 海外置业 海外置业

当你看中一幢满足你所有预期的新房,你是不是不知道该拿现有的旧房子怎么办了?我该出售它,还是把它租出去比较好?


这个问题其实无须烦心,只要你牢记几条注意事项,两种处理方式都是可行的:


首先,你必须弄清楚自己内心是否介意别人住在你的老房子里。如果你卖掉它,你会感到非常遗憾而伤心么?如果你将其租给别人,房子还是你的但是租客可能不会像你一样打理你的住宅。


如果你解决了这些心理困扰,下面该考虑财务问题了。


在此让我们用一个实际例子来分析一下:


背景:你现有旧宅价值40万澳元(还有10万的贷款没有偿还),想买一所价值60万澳元的新宅。我们假设你的资金刚好能支付购买费用(如印花税等),没有其他费用成本。此外,如果你把旧宅租出去,你每年能赚2万澳元。


方案A 出售


你卖掉旧宅,将会有30万澳元剩余用来购买新宅(旧宅出售40万 需偿还贷款10万)。这意味着你只需再借30万澳元就可以买到新房(新宅价值60万- 卖旧宅后得款30万)。


方案B 租赁


租赁意味着你依然拥有你的旧宅,所以你仍然会有那10万澳元未偿还的贷款。为了买新宅你需要再借款60万澳元。届时你将会承担总共70万元的贷款额,此时你的按揭额将会高于方案A里总共30万澳元的贷款额。但是,这部分高出的按揭额将会被旧宅每年2万澳元的租金抵消。随着时间的推移和租金的上涨,你的整体现金流将得到改善。


综上所述:


在方案A中,你将拥有一处价值60万澳元的新宅和30万澳元的贷款。


在方案B中,您将拥有总共价值100万澳元的两处住宅,以及总共70万澳元的贷款。


当然,在此情况下,方案A中较低的贷款额会让人感到更安全。


下面我们来对比一下两种情况下的财务状况:


方案A 出售


现在:


财产价值- 60万澳元


抵押贷款- 30万澳元


净资产- 30万澳元


十年后:


财产价值- 120万澳元


抵押贷款- 24万澳元


净资产- 96万澳元



方案B 租赁


现在:


财产价值- 100万澳元


抵押贷款- 70万澳元


净资产- 30万澳元


十年后:


财产价值- 200万澳元


抵押贷款- 57万澳元


净资产- 143万澳元


我们发现在此情况下,租赁比出售的净产值增加了113万澳元。


租赁还是出售,这个命题本身没有正确和错误的答案,关键在于对于自己财务状况的合理分析。如果你正在认真地考虑这个问题,应该向你的会计师咨询税务情况并做一些市场调研,最终得出适合你的方案。你会选择更安全的投资方式,还是你更希望获得资产增值?


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