百城住宅均价继续跌 新政救市前景止跌or“坑爹”?

2015-04-03 06:00:12 来源: 网易海外置业综合 举报
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百城住宅均价继续跌 新政救市前景止跌or“坑爹”?

2015-04-02 Victor刘磊 海外置业大讲堂 海外置业大讲堂

百城住宅均价继续跌 新政救市前景止跌or“坑爹”?  据中国指数研究院4月1日发布的百城房价指数显示,3月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为10523元/平米,环比(与上月相比)小幅下跌0.15%,同比(与去年同期相比)下跌4.35%,跌幅较上月扩大0.51个百分点。百城房价已经连续6个月同比下跌。重庆、杭州等地的房价同比跌幅均超过10%。

百城住宅均价继续跌 新政救市前景止跌or“坑爹”?

3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据还没有出来,但从中国指数研究院的数据看,或许房价真的要12个月连跌了。不过,低迷了一年的房市,终于在3月份的尾巴上盼来了首付比例降低、税费减免的楼市利好政策。新政一出,开发商欢呼,有的楼盘立刻挂出涨价的通告,也有的二手房出售者坐地起价,把减免的税费都加到了房价中。莫非楼市“小阳春”真的要在四月出现了?

面对这样的形势,一些投资者蠢蠢欲动。不过这些投资者大概忽略了我之前反复强调过的:价格最终还是要由市场决定,由供需关系决定,无视市场规律只会让自己的财富缩水,让自己的投资给别人做了嫁衣。经济活动是一个很复杂的过程,它涉及到方方面面的因素,不是简单的一个政策就能影响和决定的。从根本上看,价格的涨跌来自于供求关系。当下房产市场库存量大、空置率高,如31家大房企2014年末存货值总和是6085亿元,这么大的库存量,很难说价格的天平可以向卖方市场倾斜。未来一段时间,房产市场会在利好政策的推动下稍现回暖,但一时的政策带不来一世的财富,未来消化库存量的过程,就是房价下行的过程。

百城住宅均价继续跌 新政救市前景止跌or“坑爹”?  

此外,过去中国的房地产投资者,只要买入就可以坐等房价上涨,继而吸引了更多的资金流入,催生房价增速更快。如今房价出现下行趋势,一部分投资者开始明白:原来房价也是会跌的。过去盲目的信心变成了现在有见地的冷静,因此开发商借助利好政策促进房产销售的行为,不会再向过去一样有效了。

或许有人会有疑问:你刚才提到市场规律,那么下行趋势触底之后肯定会有回弹啊。这一点没错,价格总是会波动,但问题就在于,我们说房价高,不是说它的绝对值高,而是说它的价格高于它本身的价值。房产作为投资对象,其优势是它的“硬通货”功能——即保值和财富传承的功能。判断房产是否是“硬通货”可以主要看以下几个方面:

·带来稳定和递增的租金/分红/股息收益的资产类别。

·可预期的、有历史多个周期追溯的、有稳定资本增值率的资产。

·有100%公平及自由交易平台和退出机制的资产类别。

·资本市场下降周期中依然可以获得现金流/租金/分红/股息收益的资产,也可以套现/赎回/变现/交易的资产类别。

·资本市场下降周期中跌幅相对较小或波动幅度较小的资产。

·可以随时获得银行、金融机构抵押和融资功能的资产。

·可传承、无法复制、具有稀缺属性的资源类资产。

·能抵御市场涨跌周期、货币贬值、自然灾害及战争威胁的资产。

对照以上几点,很显然,即使对房产市场政策松绑,房产也很难符合“硬通货”资产的判断标准。

总之,楼市新政,热闹一时,市场短暂回暖是有可能的,持有多套房产的投资者可以借此良机抛售套现。毕竟随着大量房产进入交易平台,即使房价暴跌的情形不太可能出现,但房价再想坚挺恐怕将成泡影。

百城住宅均价继续跌 新政救市前景止跌or“坑爹”?

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