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海外购房,有钱也不可任性

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海外购房有钱也不可任性

2015-04-11 新城乡 海外置业 海外置业

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海外购房,有钱也不可任性

有人开玩笑说,如果南极的土地可以出售,那么中国人一定会是最积极的买家。福布斯网站还造出了一个“中国制造”的兄弟词语--“中国购买”


新城乡记者 衡洁


很难想到,在今年全国两会总理答记者问时,头炮问题竟然是关注“中国人海外购房”。英国《金融时报》的记者说:如今中国公民已经是纽约、悉尼、伦敦等地最大的海外顾客群体,当地房价随之被明显抬高;也有一些人开始质疑中国涌入当地市场资金的合法性。


总理言简意赅的回答,并未让这个话题降温。而同一时期又爆出“中国商人3.2亿人民币购温哥华豪宅”的消息,让更多的人想弄清楚:海外购房,谁在买,怎么买,划算吗?


综合判断能力要求非常高


曾有人开玩笑说,如果南极的土地可以出售,那么中国人一定会是最积极的买家。无论是伦敦、洛杉矶、悉尼、多伦多,在所有备受中国买家青睐的热门城市,当地人都能讲出中国人如何豪掷重金购房置业的故事。就连美国的福布斯网站还造出了一个“中国制造”的兄弟词语--“中国购买”。


分析这些年赴海外购房者的结构特点可以发现,在2011年以前,其主力是高净值人群(个人金融资产和投资性房产等可投资资产在1000万元以上);而2012年下半年之后,大量资产在1000万以下的家庭加入了这个行列。一个说法是,“北上广卖一套房就能移民美国”,但实际上,海外置业有其基本的门槛和复杂的要求,玩不玩得起还得自己多掂量。


尽管在不同地区置业价差很大,但对于投资的大热地区如欧美来说,对财富的高要求是始终如一。“我觉得如果资产在2000万人民币以上,或者至少1000万以上,可以考虑到纽约置业。否则会比较吃力,没有必要。”纽约一家置业公司的市场总监这样评估。而在美国有较好保值价值的房产,一般大多在200万美元左右,折合人民币1200多万,对于那些刚迈过高净值门槛的家庭来说,的确不太现实。


除了资产上的要求外,海外置业毕竟要跨越千山万水,对买家的综合素质也提出了要求。可以扪心自问一下:你能经得起海外看房的一系列折腾吗?具备去伪存真的火眼金睛吗?有人这样总结海外置业买家的心理素质:胆大心细。


美国媒体就报道了这样一位中国买家:他购买了两套位于曼哈顿地区、总价值1300万美元的公寓,整个交易通过微信完成,买家只考虑了一天时间,甚至没到现场看房。这事让许多美国人瞠目结舌。


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隐性投资成本也要算


看到别人买买买,自己就要跟跟跟。且慢,你得问清楚自己:付出时间、精力、金钱这么多代价,跑到国外去买房,你到底图的是啥?


据一项调查显示,移民、教育、投资,是国人海外置业最大的三个原因。而在2012年后的海外置业潮中,往往更看重的是投资回报率。“美国的数据证明,40%在美中国买家就是单纯的投资,他们一次就买下好几套,这显然超出了投资移民的要求。”一位业内人士这样分析。


投资海外房产到底赚得了钱吗?


在诸多中介的介绍中,海外置业带来的增值收益非常可观。例如,2009年到2011年,伦敦市中心房价增幅达14.7%;加拿大温哥华的普通住宅价格10年来已经上涨了3到4倍,多伦多的住宅价格过去6年中平均年涨幅为7%;在澳大利亚,租金回报率约为6%到8%,而房价大约每7年翻一番。


然而,单看房屋本身增值率是片面的,不能忽略很多影响投资收益的要素:例如买入和卖出时高昂的税费;持有环节不菲的支出;每趟来回的交通、住宿成本等等。 一位在澳大利亚置业的中国人在当地陆续买了好几套房子,经过复杂细致的计算,他搞明白了:他的房子若持有5年以上,净回报率约为每年8%,这还是享受了政策鼓励。但是,这相对于国内年平均回报为10%的信托和基金产品,回报率委实算不得高,遑论投进去的时间和精力了。


有投资顾问分析,对许多中国买家来说,在对海外经济市场不够了解的情况下,选择回报相对稳定的不动产,较之股票、基金等金融产品是更为稳妥的方案。


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可能花钱买不来一张笑脸


事实上,从投资的角度来说,海外置业存在着相当大的风险,需要投资者理性思考。


国际金融资深顾问陈思进就对国人海外购房持谨慎态度。在他看来,中国买家之所以进军海外市场,是因为他们“从来没有扎扎实实地吃过房价下跌的亏”。“最近三四年,我从北京、上海来的亲戚朋友,一到加拿大、美国,第二天就看房子去了。可过6个月、一年以后,渐渐就后悔了。”陈思进说,他的一个表弟前年从上海移民到加拿大,曾花36万加元购买了一套独栋洋楼,可是“当时36万买的新房子,现在25万卖都难。”


不仅仅是加拿大,美国也经历过房价跳水。次贷危机期间,全美房价下跌了37%,虽然中国人聚集的区域受影响较小,但唐人街等地区的跌幅也达到近15%。而且,对中国购房者而言,在美国买房意味着难以避免的持房高成本,仅靠租金收入是无法抵消房产税及其他相关费用的。并且,如果投资者长期居住在国内不能亲自打理“跨海房产”,就意味着只能委托给中介代为管理,不但要付出高额的管理费,一旦出现问题也将十分麻烦。


根据美银美林2014年7月发表的一份研究报告显示,美国房价相对于收入已经高估约10%,上涨势头将在2016年结束,之后将进入长达6年零涨幅时期。


业内人士指出,纵观欧美百年来的房价走势,如果仔细核算成本,无论是房价的上涨还是房屋出租得来的收益,从长远来看都抵不上货币的通货膨胀。在欧美,合理的公寓租售比(月租金/房价)应该在1:140以下,而在租售比已近1:300的多伦多,租房已比买房划算太多。把买房资金用于投资其他金融产品,收益更高还更省心。


一位在美加生活了20余年的中国人表示,“在欧美,千万不要把房子作为很好的投资品,对普通老百姓来说,房子就是消费品,像车一样。”


此外,在一些热门地区,中国买家们已经开始感受到了一种不友好的气氛,本地居民开始惧怕和抵制他们的到来,在这样的背景下,中国人赴海外买房和持房成本将变得更高,更可能花钱还买不来一张笑脸。

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