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美国房地产发展现状 为何销售量明显增多?

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近期美国(房源)房地产数据表现好于经济整体,我们认为其背后的原因在于美国房地产业已走出次贷危机带来的“坑”,出现供需关系的改善,叠加加息预期带来的需求提前释放,但房地产业大周期是否启动仍有待进一步观察。

近期美国房地产数据均出现回暖迹象:

1)美国5月建筑许可快速上升,或暗示新屋开工加速;

2)美国新/成屋销售持续回升;

3)2015年以来,美国住房贷款规模出现回升;

4)房地产库存不断下降,显示库存增长不足以应对需求的回升,房价也因此出现上涨。

美国房地产市场已填完次贷泡沫的“坑”。从1970年代以来的历史数据显示,64%是美国居民自有住房率的一根基本底线,经济泡沫时期,居民倾向于多投资于房地产市场,住房自有率会向上偏离,但也会逐渐回归到这根底线。目前来看,美国互联网泡沫和次贷泡沫中所累积的房地产过剩需求已得到了比较充分的释放。

三因素暗示美国房地产需求回升:

1)美国的购房主力人群——35-44岁年龄段的人口开始回升,拉动住房需求回暖;

2)2014年下半年以来,美国家庭形成的速度大幅加快,刺激住宅需求的回升;

3)资产负债表修复、助学贷款压力下降和收入上升使得年轻人的金融条件的改善,有利于住房需求回升。

经济要闻:虽然希腊债务谈判是这几天投资者的关注,而美国房地产市场已悄悄上涨,周一,数据显示,美国五月房屋销售增加5.1%,预期增长是4.4%,增长至540万,数据经过了季节调整。

这也是2009年11月以来最好表现,首次购房数量增长,美国平均房价上涨7.9%,中位数为22.87万美元。

从迹象分析,美国房地产复苏刚刚开始。根据经济学家埃德斯坦斯菲尔德的最新研究,美国房地产市场表现较好销售数据已抵消抵押贷款不利影响,分析来看,销售增加到九年来的新高。

摩根大通则认为,美国房地产市场的不良资产,例如抵押品赎回权比例已大幅降低,从2009年50%下降到2011年40%,并且继续下降。讨价还价的额度大约只有10%,这些有助于保持所有者权益。

为什么美国房地产市场销售上涨再次回升呢?

第一,随着劳动力市场有所改善,千禧一代搬出父母家,购买房屋或租住房子。这也是美国经济长期衰退后首次反弹,利率预期上升,也进一步降低了购买价格。具体来说,这也是第一个五年经济扩张,最慢的五年可追溯到20世纪50年代时美国房地产泡沫时期。需求增长让第一季度增长1.3%。

第二,供应方面,大约有120万户房子新开工,还有房屋拆除数量,加上去年的新开工数据,总共至少80万新房供应,换句话说,美国房地产市场是一个卖方市场。

第三,改善购房买家,随着美国贷款标准开始松动,美国联邦住房管理局降低了抵押贷款保费,从1.35%下降到0.85%,此外,去年年底房利美房地美宣布,重新调整购房者抵押贷。许多家庭开始改善购房,新房买家与换购买家数量增长。

五月份,美国房地产市场指标数据表现较好,投资者扭亏为盈,标准普尔和美国住宅建筑商数据显示,美国房地产市场已开始一个新的回升。

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