洛杉矶中国烙印:房价与北上相当 华人买家为主力

2015-08-28 14:09:19 来源: 网易海外置业综合 举报
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中国开发商在洛杉矶(房源)市中心的项目均为地标项目,他们的大手笔正在改变洛杉矶当地的房地产市场。来自中国的商业房地产投资已开始对洛杉矶的地标性建筑、房地产价格和未来建设项目产生重大影响]得知某开发商在洛杉矶的一个投资移民项目后,程女士很快决定花50万美元加入,同时计划择机再买入该开发商在洛杉矶的房产。

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她的目的很简单,为了孩子的教育。她的女儿正在国内上高二,准备申请洛杉矶的大学。

由于洛杉矶华人区众多,教育资源丰富,大量因投资移民和留学教育而需要购置物业的中国买家选择进入洛杉矶房地产市场。加上近年来洛杉矶房价上涨动力强劲,出于纯粹投资目的的中国买家数量也在增加。

而嗅觉灵敏的中国开发商早已提前布局,绿地集团、泛海建设、合正集团不约而同地在2013年进入洛杉矶,在洛杉矶房地产触底反弹之际形成“抄底”之势。

值得注意的是,上述开发商在洛杉矶市中心的项目均为地标项目,他们的大手笔正在改变洛杉矶当地的房地产市场。仲量联行早在去年8月份的一份报告中就指出,来自中国的商业房地产投资已开始对洛杉矶的地标性建筑、房地产价格和未来建设项目产生重大影响。

投资移民的“诱惑”

程女士准备投资的项目来自合正集团。这家深圳的老牌房企在全国的名气虽然不大,却是最早进军洛杉矶的中国开发商之一,并且是目前在洛杉矶拥有项目数量最多的中国开发商。

“我们在洛杉矶一共有三个项目。”8月24日,合正集团营销管理中心总经理肖芳接受《第一财经日报》记者采访时透露。

自2012年起,合正集团就正式启动海外发展战略,并于2013年成功收购了洛杉矶机场喜来登酒店,共投入1.28亿美元,升级改造后已投入运营。

合正集团提供的数据显示,截至2014年第四季度,洛杉矶机场喜来登酒店的订房率为95%,利润1000万美元,取得了较好的经营业绩。

初尝甜头之后,合正集团在接下来两年里马不停蹄地在洛杉矶拿地。

2014年,合正集团收购了位于洛杉矶市中心的Luxe酒店,计划投资6亿美元打造合正洛杉矶中心项目;2015年又收购了洛杉矶华人区圣盖博(房源)市商业核心区地块,计划投资1.2亿美元建造圣盖博酒店。

圣盖博酒店项目在不久前刚刚启动了EB-5投资移民业务,程女士正是受到了这项业务的吸引。

根据美国(房源)投资移民EB-5方案,外国移民申请人在美投资创设有利于美国经济的商业性企业,并创造10个全职的美国工人就业机会,即可获发两年期的条件式移民签证。两年届满前90天,若移民投资者的投资行为仍存在,可申请成为永久居民。此方案的投资额为100万美元,如果投资标的是位于目标就业区,则投资额可降为50万美元。

“我的小孩过两年可能会申请加州(房源)的大学,合正的项目只要投资50万美元就可实现全家移民,这就是我的主要目的。”程女士表示,当然,随着人民币贬值,在洛杉矶投资房地产项目也可以作为较好的家庭资产配置。

像程女士这样为了子女教育到洛杉矶投资移民的中国买家很多,她告诉记者,身边很多朋友都这么做。因为洛杉矶拥有一流的教育资源,加州理工学院、加州大学洛杉矶分校、南加利福尼亚大学等在全美名列前茅。

肖芳告诉记者,圣盖博酒店项目总共获得了100个EB-5投资移民指标,在启动投资移民业务后一周内,就有约四成指标被认购。

合正洛杉矶中心项目是该公司当前的另一重点项目。这个项目位于洛杉矶市中心,毗邻湖人队主场斯台普斯中心,周边有JW万豪酒店、丽思卡尔顿酒店、微软剧院、格莱美博物馆等。项目占地约1万平方米,建筑面积约9.4万平方米,计划建成一栋W酒店、两栋高档精装公寓,分两期进行。

肖芳说,该项目正在报建阶段,预计将于明年下半年开始预售,定价将会参考周边项目的售价(1万~1.2万美元/平方米)。

洛杉矶地标的中国烙印

绿地集团、泛海建设也将目标投向了洛杉矶市中心(DowntownLosAngeles),并且是地标性建筑。

洛杉矶市中心包括金融区、文娱区、时尚区和艺术区等四个片区,不仅是整个洛杉矶的中央商务区,也是5万多高端人群的多样化居住区,提供超过50万个就业机会。

但因经济下滑,洛杉矶市中心低迷了数十年。尤其是金融危机之后,整个洛杉矶的房地产市场经历了长达5年的大低潮,到2011年跌至最低,平均房价不到5000美元/平方米。

直到2012年以后,洛杉矶的房地产市场才开始复兴。联邦政府推出了一系列旨在复兴城市中心的法案,积极招商引资,吸引全球各地的开发商入驻,总计约有198亿美元投入到洛杉矶市中心的复兴计划。

绿地集团成为洛杉矶市中心复兴计划的重要参与者。2013年7月,绿地集团获得洛杉矶市中心大都会地块,占地面积2.56万平方米,规划建筑面积15.32万平方米,计划投资10亿美元,建造一个四星级酒店和三栋高级公寓,分两期进行,预计将在2018年完工。

据《华尔街日报》报道,在过去将近25年的时间里,洛杉矶绿地中心项目一直都是洛杉矶市政规划者和房地产开发商的梦想,但最终圆梦者是中国国有开发商绿地集团。

洛杉矶绿地中心项目已于2014年7月开工建设,同年11月,绿地集团美国公司总经理张伊琲就对外宣称首期大都会310套公寓已经卖出了六成。

泛海建设则于2013年12月拿下洛杉矶市中心从菲格罗阿街到斯泰普尔斯中心的地块,总建筑面积逾24万平方米,由三栋高层塔楼、七层的裙楼构成,总投资约12亿美元。该项目已在今年3月19日动工,建成后也将成为洛杉矶市中心的地标性建筑。

复兴与抄底

洛杉矶缘何能吸引众多中国开发商?

首先是洛杉矶发达的产业。洛杉矶是仅次于纽约(房源)的美国第二大城市,其零售业、国际贸易位居全美第一,金融业、高科技、旅游业等产业都很发达,同时还是美国的文化娱乐中心,迪士尼、环球影城、好莱坞、NBA湖人队主场都坐落于此。

产业的发达带来丰富的人口导入,进而推动当地房地产的发展。自2011年触底反弹以来,洛杉矶的房价迅速飙升。据美国房产相关部门统计,2014年全美20大城市,房价平均涨幅在13.6%,而洛杉矶房价在过去三年的累计涨幅更是达到了30%以上。

肖芳说,在洛杉矶房地产这一波触底反弹中,合正能在2013年较早拿到项目,也算是踏准了时机。

即便迅速上涨,洛杉矶市中心当前的房价也才1.2万美元/平方米,与北京、上海、深圳中心区的房价相当。

程女士表示,现在国内的房价已经处于高位,到洛杉矶投资房产的升值空间相对更大。

与此同时,洛杉矶公寓出租率稳定在96%以上,中心地区单身公寓租金稳定在2000~3000美元/月,公寓整体净回报率为6%~10%。

“洛杉矶市中心的就业人口很多,客源不用太愁,我们项目的目标客户应该会是一半亚裔,一半其他国家人口。”肖芳告诉记者。

另一方面,中国买家到洛杉矶置业的需求也在不断增长。上海胡润研究院4月27日发布的《中国海外置业趋势报告》显示,在有海外投资需求的中国高净值人群中,有60%选择美国,而洛杉矶位列最受青睐的海外置业城市前三名。

“我女儿刚从洛杉矶回来,她很喜欢那个城市,那里气候宜人、文化包容,还有她喜欢的学校。”程女士这样告诉记者。

而随着人民币贬值,可能会刺激更多中国买家投资洛杉矶房地产。加州大学洛杉矶分校安德森预测中心的经济学家威廉·于说,中国投资者认为现阶段美元对他们的财产来说保值作用更明显,其中很多人已经是这一区域内的大型地产投资商,尤其是洛杉矶和比弗利山中心地带的各种豪华不动产。

张心梦 本文来源:网易海外置业综合 责任编辑:王晓易_NE0011
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