美国房产中 Condo和Apartment 区别在哪里?

2015-09-24 10:30:56 来源: 网易海外置业综合(北京)
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康斗(Condo)是美国(房源)一种集合式的住宅的名称。最早出现在加勒比海地区的波多黎各,1960年以后开始在美国本土大规模推广,现在成为美国住宅开发类型的一个主要的产品。康斗在众多外国人心目中,“康斗”就是产权所有,而不太集中在建筑类型这个定义上。

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“康斗”就是产权所有

首先是“康斗”这个术语,我们往往感到有点陌生,就是听过,也有些模糊。原来在国内学英语,单独的住宅就是“house”,集合的住宅叫“apartment”,很容易记。二十多年前到了美国,发现他们的住宅中细分多了,单独住宅种类已经不少mansion,single house,resort,vila,retreat,bangalore,而集合住宅类型也多,apartment是一种普通叫法,但是他们用的比较多的类型,叫做condominium,简称“condo”,在外国的华人习惯读成“康斗”。

早期的康斗主要是在市中心区开发的低密度住宅区,这个概念是从波多黎各引入的,但是很快康斗开发就集中在郊区的、密度比较高的、面积庞大的新住宅区了。现在美国郊区大量的住宅区中,康斗社区占了很大比例。

这些年在国内房地产界参与的策划、设计比较多,经常有人问我,这个在美国被称为“康斗”的住宅类型,是公寓呢还是连排别墅?相对房地产、住宅发育得很成熟的美国,我们的房地产在术语方面还是没有标准化,细分得也粗糙。

“康斗”是住宅的一种类型。主要用于两个地方,一个是美国,一个是加拿大(房源)的大部分省份。界定意义是“多人共同对其有拥有产权的房地产项目,在这些项目中,部分产权是多人拥有、部分产权是个人拥有”。其实,在英语口语中,所谓“康斗”主要还是描述公寓式住宅单位,在众多的外国人心目中,“康斗”就是产权所有,而不太集中在建筑类型这个定义上。

分门别类的“康斗”

康斗可以只有一个居住单位,也可以是多个住宅单位的居住建筑。一个居住单位,就是一个公寓了,多个住宅单位,就是一个住宅区了。在康斗社区里面,每个具体的住宅单位是一个家庭拥有的,而社区内部的公共空间,如走道、车路、娱乐休闲设施等等,则是这个社区内所有的住户共同拥有的。一般来说,康斗分两个大类型,一个单一家庭拥有自己完整的建筑室内生活单元,不拥有任何外部的公共设施,这种康斗因为间隔清晰,公私分明,因此被成为“detached condominiums”,建筑内部的住宅单位完全属于一个家庭,但是外部走道、车路、公园、设施、会所、游泳池等等就不是仅仅这个家庭拥有的,而是整个康斗社区的居民共同拥有的。还有一种康斗社区,居民不但拥有住宅内部的所有权,并且也拥有部分的外部的空间,比较讲究,好像前面有自己的草地和花园,这种类型的比较多,在美国叫做“地段康斗”(site condominiums)。在美国,这种康斗比例相对比较高级,比较流行。比较适合美国大多数的中产阶级的要求。

除了这种住宅型的康斗之外,还有一种叫做“非住宅型康斗”(Non-residential condominiums),主要是指那些在住宅开发中用康斗的形式开发的写字楼、旅店客房、零售商店、或者集团公寓居楼,特别是退休老人公寓,学术宿舍之内。其实,这些康斗的所有权情况和前面的康斗所有权是一样的,不同的仅仅是康斗的具体使用功能不同而已。不过,如果这些康斗属于非赢利性机构拥有,比如教会、慈善机构、教学机构等等,康斗的地产税要低得多,甚至是免税的待遇。这类非住宅性的康斗,如果是商业性的,不断的转手往往造成许多复杂的问题。这里非住宅性的康斗,往往是企业拥有,出租以赢利的。美国法律上称之为“company share”,或者简单叫“co-op”。这类企业出租居住单位,作为生意来做,因此要交纳地产商之外的营运税等等商业税收。

西方房地产经历了一百多年的发展,因此分门别类很清晰,好像single house,PUD,康斗,townhouse,rowhouse,公寓,loft,studio等等,我们的房地产才只有20多年的历史,因此要找到一一对应的翻译,并不容易,才产生了现在众多的叫法。好像“连排别墅”、“情景洋房”、“别墅”之类,其实好多都不准确,有些术语根本没有国内的对译词,再好像escraw这种西方房地产业内必不可少的机构,国内从来没有听说过。康斗属于一个正在逐渐进入中国房地产业的名词,希望逐步形成一个国内业界的共识,这个术语也就能够逐步和国际接轨了。是美国一种集合式的住宅的名称,最早出现在加勒比海地区的波多黎各,1960年以后开始在美国本土大规模推广,现在成为美国住宅开发类型的一个主要的产品。

Condo和Apartment差在哪里?

apartment是公寓的总称,即不是单独的一幢楼房,而是一个大楼,内中有几个至几百套公寓。

condo是指一幢大楼中的一套公寓。其区别在于,这幢大楼的产权是这样的:楼主以每套公寓的公寓主的形式共同拥有大楼。拥有权相关独立,但屋主要向管理委员会交一定的费用。大楼的水电和其他维修等由大楼管理委员会统一进行。所以condo主要是指公寓的拥有形式了。一般译成康斗,与condo相对的另一种形式叫co-cop。这样公寓的屋主以股权的形式共同拥有这大楼,每套公寓按其在整幢大楼中的比例算成股份。这样的主权远较condo屋主小,新屋主买入公寓时,其资格还要通过大楼委员会的审查。不像condo主,基本上是想卖给谁就卖给谁。

是买共管公寓(康斗Condo)还是买独立房子? –- 住公寓(康斗)虽然每个月要付管理费,但也省去很多麻烦。春天不必施肥,夏天不必割草,秋天不必扫落叶,冬天不必铲积雪。公寓外部的维修和保养也不必由你操心。住共管公寓(康斗)还有 一个好处就是省税。如果在纽约(房源)威郡拥有一套独立房子,每年的要付的税一般都要好几万。 而住共管公寓(康斗)里,所付的税一般只有同等面积独立房屋 所付税的一小半。

是买共管公寓(康斗Condo)还是买合作公寓(Co-Op)?-- 合作公寓虽然价格比较便宜,但你买下后并没有真正拥有这套公寓。你只是买下了一个股份。不像买共管公寓(康斗Condo),你买下后对于你的公寓有 绝对的和永久的拥有权。另外,合作公寓的买卖或则出租需要得到管理委员会的表决同意。有时候你好不容易找到一个肯出好价钱的买家。如果被 管理委员会否决。你就无可奈何,不得不去找另外的买家。还有,每次送到管理委员会去批,不少合作公寓业主还要付一笔数目不小的手续费。

美国的住房类型

刚移民或留学美国的华人,在租房或在美国房产市场上会看到美国的住房类型有统仓、套房、单房、公寓、康斗、土库等叫法,特别是在租房时更常见,有时很多华人不明白,很想找到与中国房屋类型相匹配的房屋术语。下面介绍一下美国的租房类型中统仓、套房、单房、公寓、康斗、土库的大概格局。

1.Studio(又叫统仓): 就是一室没厅的房子。 这样的房型是纽约单生贵族的最爱, 有一个独立的卫生间, 厨房就是房间的一部分,自己拥有完全的独立空间。

2.套房:华人广告里特有的词,通常指一套2室2浴或三室2浴的单位里带卫浴的那一间,多出现在分租同一个单元时,这一间是单元里要价最高的,有自己独立的卫浴,但要和同单元的共用厨房和客厅。

3.单房:一个单元里的一间卧室,卧室内无卫浴,通常情况下要与单元里其他租客共用卫浴和厨房。

4.Apartment: 公寓:指的是有专门的卧室的出租房, 多为一室一厅或多室一厅,在纽约, 几乎所有的公寓都是在多层建筑里的。 价格也根据地段, 大小和新旧程度而不等。 如果与人合租的话, 分摊的租金通常都会比Studio更便宜。

5. Condominium(Condo)康斗: Condo 和公寓的格局差不多, 但是高一个档次, 多为出售, 但也有人出租。 Condo在纽约多为高层建筑, 在市区以外和NJ多为双层或三层无花园的连体别墅。概念上可将公寓和康斗视作一体。

6.Basement: 土库:地下室,一般都有窗户,通常只有一个出口。

7.Walk in: 半土库:半地下室,有窗户。通常前后都有出口。前面有一半在地下,后面与地面持平。有很多 walk-in 不是半土库,而是一楼来的。

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