假如“一晚房价涨10万”发生在美国

2016-04-14 11:21:30 来源: 网易海外置业综合(北京)
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最近国内媒体上一篇题为《房子压力下的年轻人:夫妻犹豫一晚房价涨10万》的文章让很多网友感慨万分,都说年轻人的生活不能只追求物质,还应该有诗和远方,但是当买个头上遮风挡雨的屋顶都是奢望时,小资和爱情显得多么不合时宜和脆弱无力,在美国(房源)没经历过买房挣扎的我突然不知道该怎么想。

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有年轻读者留言问我,这样飞涨的房价下我是否还应该买房?

我突然语结,如果是去年我会建议“若是刚需还是买吧”,但今年我却不知道该怎样回答。从理性上看,中国很多城市目前的“房价和年收入比”已在28或以上,名列世界前茅,相比之下我们常认为房价非常高的香港“房价收入比”只有15.6,纽约(房源)和伦敦(房源)在10到12之间,而日本东京只有8,从这个角度上看,美国的任何一位投资专家都会建议不要买房产了,因为相对收入来说这么高价格的房产称得上世界上最大的泡沫了,只等待一个牙签的力量便会破碎。但感性又告诉我,中国的调控经济与世界绝大多数国家的市场经济完全不同,房地产市场更是一向不按理出牌,用美国房地产市场的走向规律来判断中国房地产市场时,参考价值实际上非常有限。

有读者问我,假如“犹豫一晚房价涨10万”发生在美国会怎样?

老实讲,除了房子被中国人抢滩热炒的极少数大城市之外,这种事情发生在美国的几率很低。耶鲁大学著名经济学家Robert Shiller 制作的这条美国百年房价变化曲线(见下图)把一百多年来美国房地产价格变化趋势诠释得非常清楚。这条曲线发表在2006年《Economists' Voice》杂志上的一篇文章里,为制作这条曲线作者使用了1890到2005年期间美国的真实房价,在校正了物价膨胀因素之后发现,在过去的一百多年里美国房价实际上并没有上升的趋势,尤其是在1890年到1990年期间几乎没多大变化,每年平均增长只有0.2%,显然从这个角度上看,“犹豫一晚房价涨10万”的事情在美国发生的几率很低。

虽然几率低,但“犹豫一晚房价涨10万”的事情在美国也并不是完全不可能发生的。从上图就可以看出,在1997年到2005年之间美国的房地产价格曾出现过急剧快速的增长,升幅高达71%。不过这种不正常的暴涨在美国恰是房地产泡沫破裂的前兆,Shiller在2006年时就据此作出了房地产泡沫即将破碎的预测,后来发生的一切证明了他是对的,次贷危机引发了房地产泡沫破碎。十年后的今天,美国房地产的价格再度回归到了曲线的平均水平上,而那些在泡沫急剧堆积时期或因恐慌或因投机心理入市的买家,泡沫破碎后亏钱还是基本的,因无法偿还巨额房贷被银行收走房子的也比比皆是,美国住房拥有率随时间的变化曲线(见下图)证实了这一点,更重要的是,房屋拥有率的走势和美国房价的历史走势完全互相印证,给怎样或是否入市美国房地产市场提供了可靠的参考依据。

子是刚需,能否保证房价的稳定和可承受性,是评价一个社会制度是否成熟和发达的非常重要的标志。我在美国生活了二十年,从来没觉得买房是一件什么大不了的事情,只要大学或研究生毕业找到正式的工作就买得起,这不得不归功美国有效的房地产运行制度和税收体系,把美国大多数地区的房价和年薪比一直控制在3左右。多数不买房的美国人或是因工作暂时不稳定,或者因私人的原因不想被一套房子套住,尽管买房是美国梦的标志之一,但美国人在买房面前还是比较理性的,更不认为是结婚的刚需,前面讲到的房价相对稳定是一个原因,还有一个重要的因素是美国的房地产销售和税务体系并不利好短期拥有后出售,炒房很难,更不提美国有非常规范、发达且价格合理的商业租房业了。我有一个三十好几的同事结婚好多年了,最近刚买了房,之前她在这里工作了五年,一直租房子住,因为她的工作合同之前属于每年一签的,去年夏天才改成每签三年,她觉得稳定性相对提高了,于是才决定买房并怀孕生孩子。我在弗吉尼亚首府里士满(Richmond)曾工作过五年左右的时间,在那五年的时间里我们一直租房子住,没买房,首要的原因是我们当时觉得不一定要在里士满生活,尤其觉得丫丫应该在一个相对更好一点的环境长大,直到我和丫爸同时在目前的城市就业,才买下了目前居住的这套房子。

历史或许不会重演,但历史昭示未来。假如在美国的城市或地区有类似“犹豫一晚房价涨10万”的事情发生,相信很多美国人都会说这里的房地产市场泡沫太大即将破碎,但这件事情不是发生美国,我真的不知道该怎样回答网友的提问,但我知道的是,房地产不应该只作为刺激经济增长的砝码,能让百姓住得起房子才应该是政府决策和职能部门要完成的首要任务。

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