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高净值人群推动海外购房潮 欧美最受欢迎

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领完年终奖后,在一家国企工作的林莉(化名)开始蠢蠢欲动,随着2016年人民币贬值浪潮的平缓,她担心人民币再次掀起跌潮,于是开始到处研究境外可投资标的,不过发现可投的少之又少。

原本香港保险是一条捷径,可以通过刷银联卡,一次性换一大笔美元出境,但随着2016年10月29日起,银联宣布不再支持内地人在香港购买具有资本项目投资性质的人寿保险,这条捷径彻底被封死,而林莉只有暂且把眼光投向其他标的。

作为一个一年只出国旅游一两次的人,林莉对海外的投资产品了解少之又少,缺乏投资经验的她最终只能把眼光放在海外房产上,毕竟,对于在北京已拥有两套房的她,看房产的眼光一直都很具有远见。

实际上,像林莉一样,打算出海购房,但却并非自住的人不在少数。根据房天下发布的《2016中国人海外购房趋势报告》,“资产配置,分散风险”是高净值人群海外购房的主要目的,占比达到了51.8%。

高净值人群增加推动海外购房浪潮

随着高净值人士的不断增加,对海外资产配置有需要的中国人也越来越多。根据莱坊推出的2017年《财富报告》,2016年全球拥有净资产3000万美元或以上的超高净值人士,同比上升6340名,总数达到19.35万名。

莱坊的数据显示,内地的超高净值人士过去10年实际增幅达到281%,增幅排名全球第三,未来10年增幅也将达到140%。与全球的超高净值人士类似,中国的超高净值人士也在担心潜在的资产价值下降、税收增长、资本管控以及全球逐渐提高的利率。

实际上,早在2006年,中国人对美国房地产的投资已经开始加大,莱坊的数据显示,在2006年,中国人对美国的房地产投资已经达到3亿美元,2015年这一数据更达到300亿美元,而在每5个投资美国房地产的外国人中,就有一个是中国人。

不过,这种海外购房浪潮在最近戛然而止。从3月份开始,银联卡对海外房产的限制突然收紧,香港的各家银行机构都收到通知,正式停止内地客通过银联卡刷卡买港楼,而随后银联旗下负责国际业务的银联国际回复称,目前银联对合作机构开展了银联卡的跨境大额可疑交易的调查,重申加强商户管理的要求,并强调“一直以来”都不能将银联卡用于海外购房。

广之旅海外咨询服务有限公司海外投资中心总经理杨瑾对第一财经称,自从3月份这条新闻发出以来,反而短期内刺激了此前有购置海外房产想法的客户。

国人喜欢去哪里买房?

杨瑾称,在咨询的人中,“大部分人都集中火力在英国和美国,在英国的话,主要集中在曼彻斯特、利物浦等英国二线城市,而美国则集中在得州等地。”

根据莱坊的报告,大部分私人投资者钟情投资欧洲,其中以英国和德国最受欢迎,主要原因是其市场规模比较大、灵活度比较高,以及所投资的机会比较高。

根据莱坊2017城市财富指数,最受超高净值人士欢迎的前20个城市中,纽约、伦敦和香港位居前三位,而亚洲国家只有7个进了前20名。

经过多轮研究,林莉开始考虑英国的房产,由于过去英镑贬值近20%,即便房产价值不变,光是英镑已经跌到低位就足够有吸引力。另一方面,在英国买房可动用杠杆,如果买新房,一个月之内仅需要支付10%的首付,在快要交房时支付剩下的15%首付,正式交房时付清所有余款。

根据英国皇家特许测量师协会RICS报告预计,未来5年,英国房租总体增幅会超过25%,而房价增幅则会达到20%,Nationwide建筑协会预计,英国房价会有小幅增长,因为住房供应量依旧接近历史最低水平。随着供应量的减少,目前英国住房的自有率正处在30年以来的低位,在过去10年中,个人租赁市场每个月新增1.75万个租房需求,租户数量超过了2000万。有专家预测,在英国,20至39岁的人群中,有接近60%的人会租房到2025年。

根据英国土地注册处数据,2010年至2015年,英国的租金回报率最高的是曼彻斯特,以6.02%位居高位,中部城市利物浦和威尔士首府卡迪夫分别以5.16%和5.1%位列第二和第三。

林莉的好友王薇(化名)就是投资英国房产的先行者,她先在伦敦投资了一套房产,又在曼彻斯特投资了一套房产,两套房产都只是交了25%的首付,据王薇介绍,她在曼彻斯特投资的那套房产,每月租金达到13000港元,但月供只需要10000港元,这比起内地房产来说,是非常有吸引力的一笔投资。

而根据房天下《2016中国人海外购房趋势报告》,2016年中国人海外购房目标国家中,美国仍是中国高净值人群海外置业最喜爱的国家,关注度达到27.7%,而其他位列前4名的国家依次是澳大利亚、加拿大和日本,关注度为19.37%、13.89%和13.16%。

在美国购买房产的人士中,中国人最热衷在休斯敦买房,约占28%,其次是洛杉矶(24%)、旧金山(21%)、纽约(19%)和奥兰多(4%)。

不过,由于在美国投资地段非常重要,所以并非所有的房产都具有升值空间,韩雪(化名)在2013年在美国加州投资了一套用来自住的别墅,当时的价格大约是130万美元,3年过去了,韩雪的老家广州房价已经翻番,但这套别墅却仍旧停留在150万美元的水平,这让韩雪有些悔恨,“如果当时拿钱在广州多买几套,再回来买这套别墅也不迟。”韩雪告诉第一财经。

另一方面,美国物业也有一定的持有成本,以韩雪所居住的别墅为例,每年房产税为13000美元,加上开支杂费等,每年的维护成本大约2万美元,而美国每个州的征税水平不同,但大多都在1%至3%之间,加上其他杂费,大约持有成本在3%至5%之间,如果租金回报率只是5%的话,那么等于没赚没亏。

不过,杨瑾称,对于内地人来说,美国房产的永久产权、人民币贬值、买房就近读书都是很大的促进因素,而且美国是大国,美国房产属于美元资产,是一个很好的投资工具。很多名校附近的房子,投资者都打算长期持有,收取租金以防贬值,比起炒期房,这些房产的安全稳定性非常高。

亚太房地产发展学会会长邵志尧对第一财经称,银联卡对海外房产的收紧,对英美这类反洗黑钱条例比较严的国家影响很大,因为如果不能刷银联卡,只能通过现金等途径,但在英美国家,纯现金交易很容易被视为洗黑钱的行为,这样就促进了另一些国家的市场,比如东南亚地区。

邵志尧介绍,泰国、越南这些地区的银行还不需要证明资金来源,而且由于还处在发展中阶段,管得没有那么严,除此之外,柬埔寨也是近日的一个大热地区,“一套房子只要几十万元,很多内地投资者都是几套几套买。”邵志尧说。

海外置业的风险几何

与其他投资一样,海外置业所要面临的风险也是汇率、政治等问题,刘卫(化名)跟风以全款在2015年买入了伦敦的两套房,两套房总价大约超过1400万元,而英国房地产数据统计公司LSL和Acadata上月的报告指出,尽管英国的平均房价在2017年1月份环比上涨了0.6%,但实际上房价同比下跌了2.4%,是2013年以来的新低。

自从2016年6月英国宣布脱欧以来,由于外界担忧脱欧的不确定性因素,英镑对美元贬值接近25%,对于刘卫而言,不仅房价没有上涨,汇率也损失了不少,而目前英镑的汇率并没有出现明朗的局势。

此外,投资标的的选择也非常重要,刘卫的朋友马雷(化名)2014年底打算在墨尔本买一套别墅,当时犹豫在西南买还是东南买,最后马雷决定随意挑选一处,选了东南区的一栋别墅,但没想到就在2015年,西南区的别墅附近新建了地铁站,房价马上涨了20%,但东南区没有这方面利好消息的刺激,房价只涨了5%。

而由于澳大利亚收紧内地人买房贷款,马雷当时只能给70%的首付,其余都是贷款,但澳币对人民币当时的汇率是4.6,而现在澳币对人民币达到了接近5.3的水平,相当于资产缩水了一部分,这也让马雷感觉有些懊悔,“如果当时在广州,哪怕是中山、东莞随意买套房,也不至于像现在这样。”马雷说。

与马雷不同,身在加拿大的张亮(化名)就非常幸运,他2014年在温哥华市中心买了一套房子,当时只给了10%的首付,大约5.8万加币,今年他把这套期房出售,市场价格已经达到72万加币,等于这次投资给他带来了至少10万加币的收益。

不过,整体而言,很多内地投资者对海外房地产情况并不熟悉。根据瑞银发布的《2016年全球不动产泡沫指数》报告,温哥华、伦敦和斯德哥尔摩是因房地产市场泡沫而面临最大风险的城市,在接近形成住房市场泡沫的城市中,自2011年以来,其房价已经平均上涨了近50%,相比之下,其他金融中心的涨幅则仅有15%。瑞银认为,宏观经济动能的改变、投资者情绪的转变或是供应量的大幅增长都可能会触发住房价格的迅速下跌。

实际上,很多国家都面临资本流失的问题。世界银行的数据显示,2016年超高净值人群流失量最大的国家是法国,去年总共流失了1万人,占总高净值人群比例的3%,紧随其后的是中国,占比为1%,意大利、印度、希腊等地的情况也比较严重,分析称,由于欧洲形势不稳定,很多欧洲的高净值人士都想寻求稳定而逃离当地。

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