多伦多房市到底会不会垮?看完这几幅图你就明白了

2017-12-15 15:29:31 来源: 多伦多地产 举报
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由于联邦和各省尤其安省和BC省接连挥舞大棒,不断出台新措施打压房地产市场,加拿大房市确实出现由热变冷的迹象,先是温哥华,再是多伦多,房屋销量下滑,房价也跟着下降。在此情形之下,多伦多房市泡沫要破,房市要垮的说法甚嚣尘上...

其实,如果把加拿大放到全球语境中,或者放到更小的圈子,比如说经合组织35个国家中,加拿大的情况并不是本国媒体描写的那么糟糕,房价也不是那么高,加拿大家庭的债务也不是某些机构一再警告的那般严重。如果放眼看看其它国家,相信很难得出多伦多房市会垮的结论。

发达国家的房价不仅都在升 而且都很高

从环球邮报所提供的下图可见,其实发达国家的房价都在升,而且都很高,若以房价指数而论,加拿大其实没有经合组织内的新西兰和瑞典高。

下图也反映了另外一个事实:在2008-09年的全球金融危机之前,这些国家的房价都有显著上升,尤其是美国和新西兰,加拿大反而表现一般。但在金融危机之后,除了欧元区房价上升幅度不大之外,这些国家的房市均是由冷到热,房价也是节节上升步步高:

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房价相对收入变化 加拿大仅居中游水平

国民收入低,而房价高,自然导致民众的房屋负担能力下降,也会因收入上不去而感叹房价太高。不少加拿大人就抱怨有人炒房,特别是把怒火撒到海外买家身上,这也就难怪政府要出台针对海外买家的转让税,把这些炒房者赶出房市,以减轻本国民众的房屋负担。

但下图可见,若拿2010年与2016年第四季度的房价/收入的变化相比,加拿大在经合组织中仅居中游水平,新西兰是涨幅最大的国家,高达近37%,瑞典也达25.8%,瑞士22.2%,加拿大19.3%:

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再看更长期的变化,无论是房价相对于收入,还是房价相对于租金的比率,加拿大在经合组织中都还排不上头一号:

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家庭债务超GDP加拿大并非最严重

经合组织也一再警告,加拿大家庭债务负担严重,其家庭债务已经超过GDP。

其实在2016年第二季度,加拿大家庭债务已经超过GDP,为GDP的100.5%,这是加拿大史上头一次,而在2016年第一季度,加拿大家庭债务还只有GDP的98.7%。

从下图就可看出,若论家庭债务超GDP,与其它国家相比,加拿大在经合组织国家中其实是“小巫见大巫”,有些国家N年前就是如此了:

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实际上,经济学家们更看重另外两个与债务有关的数字,一个是加拿大人债务与可支配收入的比率( debt-to-disposable income ratio),另外一个则是债务偿还率(debt service ratio)。

就前者来看,目前加拿大人债务与可支配收入的比率达到168%,意味着加拿大家庭每1元可支配收入中就有约1.68元的欠债。经济学家相信,随着加拿大家庭债务继续上升,而家庭收入的涨幅又跟不上,因此当联邦统计局公布今年第三季度数字的时候,估计这个比率将突破史无前例的170%。

除了家庭债务相对于收入比率升高之外,加拿大人的债务偿还率目前是14%左右,有经济学家预计,这个数字也会随利率的上升而升高,预计到2020年会升至16.5%。这种情况反映了 加拿大的消费者未来家庭财务状况趋紧,偿还债务的能力变差。

尽管国内外监管机构一直在警告加拿大家庭的债务问题,媒体也不时推波助澜,但经济学家们似乎并不太为这个问题焦急。

比如满银(BMO)的高级经济学家Reitzes就指出,由于加拿大多年来的低利率政策,其实加拿大人的月付并不是很高,即使加拿大央行已经两次加息,尽管有不少人对债务负担表示担忧,其实总体来看,加拿大人的资产负债表状况良好(in decent shape)。

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加拿大金融风险已经降至10%以下

对加拿大人而言,房市泡沫是否会破,房市是否会垮,更重要的是本国的经济形势,尤其金融风险的可能性,一旦经济萧条,金融危机爆发,大家就会失去工作,也难以保住房子,房市垮掉不过是迟早的事情。

实际上,被成为“央行中的 央行”的国际清算银行BIS(Bank for International Settlements)一度向加拿大发出红色警告,称加拿大的金融风险已经达到10%,曾经在发达国家中最高。

按照BIS的定义,若一个国家的信贷扩张差额(Credit-to-GDP Gap)超过10%,就表明这个国家的金融风险高于正常10个百分点,这意味着存在金融危机的巨大风险。

所幸的是,国际清算银行表示,加拿大的信贷扩张差额已经由超过10%降至9.4%,警告级别也由红色降级为黄色。这也意味着,与房市有关的金融风险已经不再那么严重:

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加拿大新屋动工量创十年新高

根据多伦多地产局(TREB)发布的月报,今年11月份GTA地区房屋交易量为7,374套,虽然销量比一年前跌13.3%,但与10月相比却有增长,多卖出256套。各类房屋平均价格为$761,757,也比去年同期下跌2%,而独立屋价格已经跌破百万元大关,从今年10月份的$1,008,207降至$996,527,与上一年相比下跌5.8%,半独立屋和镇屋各上涨1.2%和4.8%,公寓仍然一枝独秀 ,年涨幅高达16.4%,均价已经达到$516,965。

无论从房屋销量还是房价,11月份GTA地区均齐齐下滑,不少经济学家说加拿大房市由热变冷,业界也称多伦多房价面临调整,但联邦房屋规管机构加拿大按揭及房屋公司(CMHC)上周发布的数字称,本国新建房屋并没有停步或是减缓的意思,而是回升显著,11月份按季节调整的年度新屋开工量达到252,184套,比10月份的222,695套增加13%。六个月的新建房屋动工量则从10月份的216,642套增加至11月份的226,270套,这是近十年来的最高水平。

CMHC的首席经济学家Bob Dugan表示,虽然多伦多市内到处大建特建公寓楼,但并没有迹象显示,多伦多存在新建房屋过热的情况,因为需求旺盛,多伦多新建公寓的存量已经非常少。

CMHC此前发布的数据称,今年10月份GTA地区常备库存中的新建公寓仅剩197套。而在这197套中,有186套在多伦多市,另外11套则在周边的奥克维尔,万锦以及列治文山等地区。

bjfanhao 本文来源:多伦多地产 责任编辑:凡浩_N7910
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