澳大利亚:现在是捡漏的最佳时机吗?

2018-05-14 11:39:32 
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一旦房价开始下跌,会出现什么情况 ? 复原能力极强的投资者开始问:“现在是买入的时候了吗?”

如果房地产投资者把经济学家和分析师的建议作指南,那么答案是:慢慢来,未来情况可能更糟。但如果历史可资借鉴,那么这只是破纪录的市场上的另一个小插曲。

这两个指南都存在问题,但也很多人经常依赖这些看法。

根据Domain集团最新的房价报告,澳洲房价在上个季度下跌了1.2%,全国中位价从上一季度创下的破纪录高位跌至$809,201。

尽管年度价格走势仍处于正增长,但2.3%的涨幅是自2012年以来最疲弱的增长。

澳洲投资者热点悉尼的房价中位数在3月份的季度下跌了2.6%,年度中位价也在6年内首次下降。与此同时,墨尔本季度增长为0.1%,年度增幅为8.8%,连续22个季度保持增长。

宏观经济评论也极为悲观,因为监管机构对投资者贷款的限制收紧,银行业皇家委员会的调查也可能令政策进一步收紧,而且预期利率将上升,以及经济学家预计未来房价将进一步下跌。

但投资者的乐观情绪很难扑灭,很多人都相信巴菲特的建议 “当血溅街道时你该买入”,这个典型的投资者口号,可能很快就会出现。

经济学家指未来况可能更糟?

Capital Economics首席经济学家达拉斯先生(Paul Dales)认为,全国房价调整将持续2至4年,但指出房地产市场经历的长期价格增长将使下跌显得轻微。

“如果我们的预测是正确的,到2020年底,价格从现时水平下降10%,那么,在过去三、四年增长40%之后,这只是10%的下降,所以整体影响不大。”

但达拉斯先生表示,在过去10年出现惊人涨幅后,悉尼和墨尔本的房价可能被高估多至25%。

澳大利亚:现在是捡漏的最佳时机吗?

“问题是:这可以如何解决?可以通过房价大幅下跌来解决,也可以通过一段时间房价轻微下跌和收入增长来解决,这就是我们面对的情况。”

此外,也有很多其他专家对房地产市场近期前景作出预测。

AMP预计,今年悉尼和墨尔本的房价将下跌5%,但不会崩盘,而摩根士丹利本周对客户表示,“很明显,房地产市场已经转向”,并预计今年剩余时间市场将疲软。

另一方面,澳新银行(ANZ)的经济学家则认为,“最糟糕的时期已经过去”,预计今年房地产市场将增长2%,2019年将增长4%。

这是一切的结局,还是一个小插曲?

对人数越来越少的房地产投资者来说,他们要决定后黄金时代是否值得投资。历史经验表明是值得的。

根据BIS的计算和瑞银引用的数据,澳洲房价55年来上升6556%,创下世界纪录,而在此期间,澳洲房价平均每年增长8.1%。

房价每9年翻一番,被认为是在这段时间内没有出现“下行”的全球最长上涨期。下跌的定义是房价持续下跌三年。

而且近期记录也显示,价格下跌往往是相对迅速和轻微。

澳大利亚:现在是捡漏的最佳时机吗?

Domain集团数据显示,在过去15年里,全国年度房价只下跌了三次,而且在这一时期,房价在一个季度内并未下跌超过1.9%。

尽管目前澳洲的经济、负债和住房环境与以往不同,但有利的税收政策仍在推动投资者购房。与此同时,人口增长依然强劲,这意味着有大量潜在租房者,而就业数据依然稳健,所以他们有能力支付房租。

短期投资者可能面对很多风险,而一些想在低价入市的投资者最终可能会后悔,但就算市场继续出现坏消息,仍有很多人会继续投资房地产。

点评:

对于房产市场的投资者来讲,他们永远不去的是投资机会。问题的关键是他们是否已经做好充分的准备,在机会来临的时候有一颗勇敢的心来抓住。我们都明白,房产市场是流动的存在,无论市场发生多么风云变幻的局面,总有人看跌,有人看涨。没有人能在短期跑赢市场,包括神一样存在的巴菲特先生。即使风水大师也不能预测未来,而你需要做的是,看清目前的形势,分析好市场的走向,了解所要投资房产的地段,重要性,准备好充足的资金,然后在自己能够负担的情况下,在房产估值合理的价格上入手购买。然后长期持有下去,相信随着时间的流逝,你能够获得更为丰厚的投资回报。

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