海外人士在英购房置业的流程总汇

2019-01-21 16:36:57 来源: 英中时报
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很多朋友都在问同样的问题:没有英国居留身份可以购置物业吗? 答案是可以的。而且,目前英国房产市场对于海外投资者来说具有优势。本栏过去的文章有分析 ,这里再简单的总结一下。其优势主要体现在以下四个方面: 1. 没有房产税和限制买卖的条例,购房者可以随时随地的买卖房产。不管持有多少套房子都不需要交房产税。虽然最近第二套房产增加了额外的印花税, 但是比率并不算高;2. 外国人士与本国人士在买卖税收和政策上是一视同仁(听说有相应的限制外国人买卖的政策要出台,但是目前还没动静);  3. 投资者享有每年的房产买卖增值(Capital Gain Tax)的免税额,目前是每人?11,300, 今年四月起将增加到每人?12,000;4. 现时英镑的汇率和银行的利率在过去的十年一直保持非常低的水平。现在跟大家讲述一下海外人士在英国购房置业的流程。

其流程可以包括以下四大部分:第一,资金的准备;第二,寻找合适的房源;第三,办理买卖手续;第四,入住或者交由中介出租及管理。

  1. 资金的准备

众所周知, 这是最重要的一个步骤。没有钱啥也不用说,但是有了钱也不一定就百分之百地能买到房子。特别是在英国, 购买房产的资金必须能证明是合法的,所以购房者都需要向房产律师证明资金的来源。由于没有英国居留身份的人士一般很难在银行贷到款, 大部分的英国银行都不受理外国人的贷款。当然也有极少数的幸运者能成功贷款,绝大部分的海外人士的购房资金都是由海外提供,因此提前准备好资金来源证明是这一步骤的重中之重。我们建议最好的处理方式是提前将资金汇入购房者在英国的账户,并且存放三到六个月。保存好当时存入银行账户的资金来源证明,证明可以包括:工资单、 个人存款单、父母或亲戚的赠予证明、股票和变卖房产所得证明等等。

  1. 寻找合适的房源

要有效地找到合适的房产最重要的一点是清楚购房的目的,并不是越便宜越好、或者别人买我也买。海外人士购房的目的一般有两种:一是自住或者给子女读书使用;二是作为投资使用。自住一般考虑的主要因素是价格的预算和地理位置。其中地理位置是决定了房产价格、升值空间和周边的设施条件如学校、医院等的重要因素。作为投资使用,需要考虑的因素有房产投资的预算、每年的投资回报率、投资是短线还是长线、 收回资金的途径。因为本文主要讲述流程,在此不做展开分析。

寻找房源的途径一般有两种:一是通过自己的信息渠道和网上搜索平台。网上的搜索平台主要有四个: Rightmove、Zoopla、Primelocation、OnTheMarket,Zoopla 和 Primelocation是同一家公司的。这四个是主流平台网站,比较正规,房源也比较齐全,喜欢拍卖的朋友也可以在这些网站上找到拍卖的房源。二是通过正规房产中介寻找合适的房源。把房源的要求告诉他们, 他们会定期给你发送适合的房源。当看准房产的时候, 可以聘请房产评估测量师对房子进行评估,以确保房产的价格和结构等没有重大的问题,同时也可以使用调查结果作为议价的根据。当然,聘请房产评估测量师并不是买家必须做的程序,买家可根据具体情况自行决定。然而,如果涉及房产贷款的话,银行都会走这一程序。值得注意的是,购买二手房产时房产价格是不包含里面的家电和家具,需要和卖家协商处理这些家电和家具的安排。在英国,新房和拍卖房产交易中买家需要支付定金,在二手房的交易中,一般买家不需提前支付定金。

  1. 办理买卖手续

房产的价格一般由中介公司与卖家确定以后, 进入正式的购买程序。首先,中介会检查房产购买者的身份和证件(根据反洗钱条例),不涉及中介公司的话,接下来的程序都是一样的,然后买卖双方聘请律师进行法律上的买卖手续。手续包括检查房产的合法性、了解房产涉及的权利和义务、确认房产包括的配套设施以及家具和家电等、房产所在地点的全面背景调查,包括供水、地下是否有煤矿挖掘的调查等。这个时候律师也会要求你提供购买房产的资金来源证明。在双方交换合同之前,买卖双方都可以终止买卖。但是律师在接管的那一刻起就开始产生费用,如果买卖不成功双方都要承受时间和金钱上的损失。时间方面,由于每一处房产的具体情况不一样一般手续需时6-10个星期不等,如果房产是有限年期(leasehold)并涉及贷款的话,时间会更长。

当相关的调查完毕并确定没有异议之后,买卖对方会签署并交换房产合同,此时买方一般需要支付10%的款项。 之后律师会要求你把购买房产的余款汇到律师的客户帐户上,  如果有贷款的话,律师会要求银行转入房贷的款项,然后与对方确定正式的成交日期,再把钱汇入卖家的律师账户,再转到卖家的账上。同时,你就可以到中介领取房子钥匙入住了。之后你的律师还会帮你完成房地产局和税务局要求的登记手续和相关的法律及税务的程序。

  1. 入住或者交由中介出租及管理

领取钥匙后尽快到房产那确认房子里面的设施以及家具和家电状况,如有任何问题可以要求你的律师与对方联系解决。同时,与物业管理公司(如果房产是leasehold)、电气水公司和本地政府地税部门(Council Tax)联系,并注册使用者的帐户。需要中介接管和出租业务的可以让中介机构报价并签订合同。具体操作请参考本栏之前的文章:如何选择房产租赁和管理中介。

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