加州楼市遭山火重创后开启艰难复苏之路

2019-01-24 11:25:13 来源: 环域居
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目前,加州居民正努力从2018年底那场摧毁成千上万房屋的致命大火中恢复过来。与此同时,遭受沉重打击的当地房地产市场也试图开启复苏之路,尽管这可能需要数月乃至数年之久。

从加州北部的葡萄酒之乡到洛杉矶近郊的海滨度假胜地马里布,受灾地区的住房市场蒙受了巨大的财产损失。据《旧金山纪事报》(San Francisco Chronicle)在其火灾追踪网站上报道,2018年第四季度,1万4000多所房屋被烧毁。

其中,比尤特县受灾最为严重,超过15万3000英亩的土地在坎普山火中化为焦土,其破坏性堪称该州历史之最;波及文图拉县和洛杉矶县的伍尔西山火导致约9万7000英亩土地被吞噬,并摧毁了400所房屋。据统计,此次加州山火共造成至少89人死亡。

今年1月,几位房地产经纪人在同环域居编辑交谈时表示,2018年第四季度至2019年第一季度,上述地区的房屋销量暴跌,售价中值也有所下降,他们将主要原因归咎于这场破坏性极强的火灾。

火灾影响短期难以消除

全国住宅物业代理公司Compass驻旧金山首席市场分析师帕特里克·卡莱尔(Patrick?Carlisle)表示,在一连串始于2017年底的火灾过后,他所研究的加州北部住宅市场似乎遭受了一定打击,而去年秋季大范围蔓延的坎普山火令原本脆弱的楼市雪上加霜。卡莱尔称,他通常避免仅凭一场极端自然灾害就做出长期预测,因为人们往往会很快淡忘,但这几场接连发生的严重火灾所诱发的连锁反应将在今年逐渐显现。

他说:"人们很难忘记这样一场毁灭性的大火,尤其当新的火情不断出现,空气中的浓烟久久不散,报纸上充斥着关于城镇被夷为平地的头条新闻时。"


位于阿古拉山区的一栋价值220万美元的别墅在2018年的山火中被摧毁。

图片来源:Lea Johnson

索诺马县一直颇受寻觅周末度假物业的富裕湾区居民的欢迎。但根据Compass提供的数据,2018年该地区的房屋销量同比下降约8%,触及2010年的近年最低水平。此外,当地的房屋售价中值曾在去年中旬达到顶峰,但年末开始步入下行通道。在索诺马县和纳帕县,售价为125万美元及以上的房屋销量直至去年10月仍保持稳定,但在最后两个月出现回落,时间上与11月8日发生在附近比尤特县的坎普山火相吻合。在这场大火中,天堂镇几乎被完全摧毁,周边的森特维尔(Centerville)、比尤特溪(Butte Creek)和奇科市(Chico)也受到不同程度的影响。

专家指出,由于火灾产生的烟雾连续两个秋季弥漫在该地上空,买家对健康、人身安全和房产价值所产生的忧虑可能导致住房销量放缓。

卡莱尔说:"对于任何人而言,第二住房并非不可或缺,而且置业是一项重大的投资,所以在这个关头,您最好考虑清楚再做打算。"

主要从事葡萄酒之乡住宅销售的Compass伙伴经纪人Carol Lexa表示,萦绕在纳帕县和索诺马县起伏群山和葡萄园上空的浓烟迫使当地居民暂缓了他们的置业脚步。

她说:"这场火灾拖累了很多事情的进展。在我看来,它是导致2018年第四季度当地房屋销量下降的原因之一。"

Lexa称,这一情况令人联想起2017年秋季葡萄酒之乡当地发生的一连串火灾,特别是烧毁纳帕县和索诺马县5600多栋建筑物、导致22人丧生的塔布斯大火(Tubbs Fire)。那场大火从葡萄酒之乡的山丘和峡谷蔓延至圣罗莎市北边地区,波及到数个房产价值在45万美元到300万美元的社区。

周边住宅市场受到干扰

去年11月下旬,这几场火灾最终得到遏制。但火灾造成的破坏——光秃秃的山坡、堆积成山的建筑废墟和随风漂浮的有毒灰烬仍在耗费资源和能源。上周,南加州受灾区域的暴雨引发了泥石流,导致道路封闭和交通拥堵。

在部分地区,由于公用事业公司暂停服务,未能及时撤离的居民度过了一段停水、停电、停气的艰难日子。

苏富比国际地产经纪人、马里布房地产商协会(Malibu Association of Realtor)主席Jerel Taylor表示,去年冬季,这种令人沮丧的境况促使一些原本无意卖房的业主变卖了他们的住宅。

他说:"一些业主心生畏惧,所以决定尽快出售他们的房屋。"

尽管如此,苏富比地产业务总监、常住马里布的Lea Johnson表示,许多居民不愿意五折出售他们的房屋,其中也包括她自己。

她说:"目前,当地的住宅市场非常疲软,而重建市场、城镇和被烧毁的房屋都需要一段时间。"

Lea称,她和同为房地产经纪人的丈夫Leon所居住的海滨住宅没有受损。然而,他们位于阿古拉山区(Agoura Hills)的另一处房产却在伍尔西山火中毁于一旦。据她介绍,他们于2010年买下这座占地20英亩的庄园,并对其进行翻修改造,使房产价值从140万美元跃升至220万美元。每年,他们能获得10万美元的租金收益。该物业设有五间卧室和三间浴室,以及一个无边际游泳池,并能360度欣赏周边的山峦和海洋风光。


图为Johnson夫妇所有,被山火摧毁前的别墅外景。

图片来源:Lea Johnson

现年62岁的Johnson表示,满目疮痍的景象令他们沉浸在震惊和悲痛之中,但他们已决定投入重建工作。

根据房地产门户网站Realtor.com首席经济学家丹妮尔·黑尔(Danielle?Hale)于去年12月5日发布的一份分析报告,Johnson夫妇的房屋仅仅是被伍尔西山火摧毁或损坏的1841栋建筑物之一。分析显示,2018年11月下旬,文图拉县市场上的待售房源数量比火灾前根据市场趋势所做的预测足足减少了23%。比尤特县的情况与之类似,当地的房屋库存与此前的预测相比骤降45%。与此同时,大批流离失所的居民则正急于寻找住房。

据该网站的另一份报告,去年12月,由于得到保险赔付,天堂县的受灾居民大量涌入附近的奇科市寻找住房,导致当地房价出现波动。

Hale写道,"大幅飙升的需求和极为有限的供应引发竞购大战,致使火灾后许多房屋交易的成交价远远高于要价。"她指出,"房屋销量预计将暂时上升,然后随着现有库存消耗殆尽,加之需求因供应减少而下降,销量最终会出现下滑。"

此外,Hale称,由于被大火烧毁的房屋比周边地区的物业更贵——受灾区和整个地区的房屋售价中值分别为98万5000美元和68万5000美元,文图拉县的房屋售价中值可能因此下降。

(Realtor.com与环域居同属于新闻集团。)

春季市场预测喜忧参半

专家表示,虽然加州的房地产行业普遍处于观望之中,但随着2019年的到来,一些指标有望为市场复苏注入动力。

卡莱尔称,其中一个是公众对湾区几家科技巨头即将在今年进行首次公开募股(IPO)的期待,如“来福车”(Lyft)等。IPO能在一夜之间令股东们成为超级富翁,而这通常会引起豪华物业的购置狂潮。

他说:"但这存在很多不可预知的因素。"

此外,Lexa指出,那些渴望拥有比邻葡萄园的第二住房的城市居民并未完全被火灾所吓倒。

她说:"只要房屋没有在2017年火灾所波及的范围内,并且与之留有安全距离,买家仍然会在这里选购他们的心仪住宅。"

Lexa于今年1月1日售出一套位于圣罗莎的房产,成交价为83万9000美元。买家为一对来自湾区的夫妇,当他们询问该物业与火灾发生地的距离时,Lexa回答"几英里远",而这个距离足以令人安心。

卡莱尔称,湾区的豪宅市场在2018年底前并未发生重大变化,而且直到春季销售旺季来临,市场也不会出现明显转变。

与此同时,他指出,利率波动、国际贸易争端和新税法等因素的综合作用往往会令市场参与者更加谨慎行事。

Taylor称,在受灾最为严重的地区,居民可能需要几年时间才能修复或重建他们的住房,甚至有可能干脆将其出售,因此目前无法得知这场大火对市场的确切影响。继去年11月租赁业务大幅增长之后,他预计,房屋租赁所占的比重将一直领先于房屋销售。

他说:"我认为,两年过后房屋租赁和销售会趋向平衡。"

Lea称,经过连续数周的不眠之夜,1月中旬她和丈夫进行了一次有害物质检测,以便确保他们可以安全地将残骸清除出火灾现场。这意味着他们终于迈出了房屋重建的第一步。但她透露,由于该物业未足额投保,他们要承担一大笔财产损失。

她说:"我们相信上帝并勇往直前,希望我们能够圆满完成重建。"

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