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第049期

澳洲房产历史走势分析

国内客户抢购澳大利亚房产浪潮一波未平一波又起,来自中国的神秘客户购入顶级豪宅等新闻不绝而耳。很多购房者会有一个共同的疑问,是否会引起澳大利亚房产市场的泡沫?现在,小编带大家一起揭开澳大利亚房产第二层神秘面纱。

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导语

近几年,澳大利亚房产在国内的热销已经众所周知,以上海和北京为首的一线城市中,每周都在举办各种大中小型澳大利亚房产展会。国内客户抢购澳大利亚房产浪潮一波未平一波又起,来自中国的神秘客户购入顶级豪宅等新闻不绝而耳。2012年国内客户共豪斥42亿澳元进入澳大利亚房产市场,首次超过热衷投资澳大利亚房产的英美投资客户。

近几年,澳大利亚房产在国内的热销已经众所周知,以上海和北京为首的一线城市中,每周都在举办各种大中小型澳大利亚房产展会。国内客户抢购澳大利亚房产浪潮一波未平一波又起,来自中国的神秘客户购入顶级豪宅等新闻不绝而耳。2012年国内客户共豪斥42亿澳元进入澳大利亚房产市场,首次超过热衷投资澳大利亚房产的英美投资客户。而随着澳大利亚经济的稳定增长,各大首府城市房价也在不断攀升,清拍率、成交中间价、房价及租金涨幅等数据同时也在不断刷新。如此之多的购房者大量购入澳大利亚房产,很多购房者会有一个共同的疑问,是否会引起澳大利亚房产市场的泡沫?现在,小编带大家一起揭开澳大利亚房产第二层神秘面纱。

由于澳大利亚在20世纪30年代前后经历了一次较大的经济萧条时期,金融市场的崩溃导致了房地产市场的低迷,从1880 年到1950年,长达70年的时间里,澳大利亚房地产市场一直处于平稳时期,其一是因为房地产市场处于改革初期且相关制度不完善,其二是澳大利亚特有的以农业和矿业为基础的经济发展缓慢,很难带动房地产市场需求。

澳大利亚房产价格整体呈上升趋势,从2000年开始,有较大幅度上涨。正是由于2000年悉尼奥运会的举办,让世界对澳大利亚有了全新的认识,澳大利亚也在全球打开了知名度。悉尼奥运会的成功举办不仅为澳大利亚带来了知名度,最关键的是成功拉动了整个澳大利亚经济的全方面发展。澳大利亚丰富的资源、优美的自然环境、优质的教育资源、多元的社会文化等等,吸引了全世界人类的目光。以悉尼、墨尔本及布里斯班为首的首府城市逐渐成为海外移民、留学生、商人、投资客户的首选之地。澳大利亚房地产业真正走上欣欣向荣的道路,经济的高速发展和人口的猛增刺激了房产的需求,澳大利亚房产价格和租金涨幅一路飙升。

澳大利亚房地产市场之所以一直保持稳定增长,最关键是得益于政府对房地产市场的保护政策。纵观全球房地产市场历史,自1988年以来,包括美国、 英国、新西兰、加拿大、德国、日本及东南亚国家等发达国家或发展中国家的房地产市场,纷纷先后经历了房地产泡沫的破裂,或是受全球经济危机的影响大幅下跌的惨痛经历,而同属发达国家的澳大利亚例外,在最近先后经历2008年全球金融危机及2011年爆发的欧美金融债务危机中,都平稳安全度过,这两次成功躲过危机的经历无疑归功于澳大利亚政府一贯对于房地产市场的保护政策及对金融系统的有效调控。回顾澳大利亚房地产市场历史,可以总结出5次比较重要的政策节点:

第一,1976年成立澳大利亚境外投资审查委员会FIRB(Foreign Investment Review Board),该制度FIRB 制度源于澳洲投资法规《1975年外资收购及接管法》,FIRB的职能是评估外国投资者对澳大利亚的直接投资方案是否符合联邦政府政策以及《外资收购及接管法》,并据此向澳大利亚联邦政府提供建议。

第二,1985年7月,在Hawke/Keating政府的领导下,澳洲暂时取消负扣税机制,虽然现在这个机制仍是众多专家争执的焦点,但目前并未有人计划作出改变。

第三,在1985年9月20日,Hawke Keating政府颁布资本所得税法规,在当天或者以后成交的房产必须按规定支付资本所得税。

第四,联邦和各州政府提供了一些免税和减税补贴项目,给予澳大利亚本土业主更多的机会参与自置居所的“澳洲梦”。这些补贴项目中最重要的一个是在2000年7月1日,澳洲政府为抵消消费税对业主的影响,首次推出首次置业者计划,具体由各州实施,也从此开始了首次置业者补贴政策。并从一开始的7000澳元增加到2008年的14000澳元。

第五,2007年年中以来,养老金的法律发生改变,开始允许自我管理养老金基金投资银行债券中的房产,尽管该基金近年来发生很多变化,但这是有史以来对房产市场影响最大的一次。

除此以外,澳大利亚联邦政府还出台一系列保护房地产市场健康发展的措施,包括开发商及银行利益分离,避免联合控市;开发门槛限制较高,不可无限圈地;多方参与定价,确保市价合理;成立信托账户,律师独立管理,强制聘请律师,全程监督管理;信息透明,严格遵守法规;控制境外投资,保护本地市场;高度信用机制, 违约会严厉处罚,甚至倒闭。以及境外人士不得购买二手房,新项目卖给境外人士不得超过总量的50%,避免投资催高房价。

表示,相比其他发达国家经济体,澳大利亚相对拥有更完善的经济发展能力,作为国土面积排名全球第六的国家,仅有约2300万人口,而且基本集中在东南沿海主要首府城市,悉尼、墨尔本及布里斯班,随着经济的发展和人口的猛增,澳大利亚房产市场供不应求的现状将继续加剧,从而促使房价和租金的稳健增长,这也是近几年吸引了大批国内投资客户进驻澳大利亚房产市场的最大原因之一。全球经济环境的低迷,国内投资市场的不稳定,通货膨胀居高不下,促使越来越多的投资客户迫切寻求一个投资平台和载体,实现财富稳健升值。被评为世界第一类高透明度的澳大利亚房产市场在2012年更被全球投资客户一致视为“资产避风港”,投资澳大利亚房产无疑是最佳选择。

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