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第007期

德国年移民数全球第二 楼市稳定

经合组织(OECD)在最近的一份统计报告中指出,2012年共有40万移民永久定居在德国,这一数字甚至超过了人们印象中的移民首选目标加拿大和澳大利亚,而且只有定居在美国的移民人数超过了德国。

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德国年移民数全球第二 楼市长期稳定
Claire

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导语

目前,德国普通住房的价格在每平方米2150欧元左右。据统计,从1977年至今的30多年里,德国平均房价仅上涨了60%,而平均每年涨幅不过是2%,如果扣除物价上涨因素,德国房价实际上是在缩水。

经合组织(OECD)在最近的一份统计报告中指出,2012年共有40万移民永久定居在德国,这一数字甚至超过了人们印象中的移民首选目标加拿大和澳大利亚,而且只有定居在美国的移民人数超过了德国。

据悉,2009年德国的移民人数在经合组织中排名仅在第8位,但截至2012年已经仅次于美国,选择在德国定居的移民总数超过了任何一个欧洲国家,也超过了加拿大和澳大利亚。一名经合组织官员表示:“2012年德国的移民人数较此前一年增加了38%,可以说是很大的涨幅。尽管如此,德国较排名第一的美国还有相当差距,2012年前往美国定居的移民超过了100万人。

目前,德国普通住房的价格在每平方米2150欧元左右。据统计,从1977年至今的30多年里,德国平均房价仅上涨了60%,而平均每年涨幅不过是2%,如果扣除物价上涨因素,德国房价实际上是在缩水。那么,德国房价为何长期保持稳定呢。最直接的原因是,德国住房供求均衡。

德国目前大约有3800万户家庭,住房总数约4000万套,完全满足每个家庭一套住房。现有的人均居住面积达41平方米。同时,根据德国政府的土地规划,近年来德国每年新增住房在25万套到30万套左右,这完全能够满足居民的新增购房需求。而德国人口出生率在西方国家中最低,德国人口已连续多年负增长,按照现在的人口负增长速度,预计在未来的40年里,德国人口将减少到7千万人或是更低。

当然,住房供求均衡甚至供大于求,并不等于房价必定下跌而不会上扬。如中国的国有土地使用权出让市场,房地产开发商竞拍土地之后,囤积而不开发,人为制造土地供应短缺,推高房价。德国的房价完全取决于市场供求关系,政府并不直接对房地产市场进行干涉,但是通过出台一系列法律和政策以确保房地产有序发展,既实现了"居者有其屋",房产交易税如何计算。又让炒房者没有机会可乘。

实地考察发现,中国人在德国买房可以有三种途径:

一、现金买房

现金买房是在德华人置业的主要方式,好处是没有债务负担,可以轻松享受生活。据了解,在德华人购房资金来源要么是多年的积蓄,要么是做生意所得,要么是国内父母的赠送和遗产。根据德国现行的赠送和遗产法,每年子女每10年可以从父母处免税得到40万欧元的现金赠款。两口子各有父母,如都有现金可以赠送的话, 两口子每10年即可免税享受80万欧元的赠款。如果是孙子的话,每10年可以从爷爷奶奶那里免税得到20万欧元的赠款。在慕尼黑考察发现,其房价15年来未涨过一分钱,相比之下,国内房价却是一天蹦出一个价,真是天大的差距啊!同时发现,国内的房价要远远高于德国,以慕尼黑市中心一幢临湖的古董级豪宅(多为100平米左右2室1厅)为例,据介绍每套折合人民币是150万元。在南京相似地段购买同等大小的豪宅需要多少钱?没法估算,即使有人拿出玄武湖边的豪宅来卖,估计少了800万那是万万不行的,更别说北上广了。如此说来,如果有人随便抛出一套北京或上海的板楼,那都足以在德国任何一个地方购置顶级豪宅。

二、贷款买房

这是一种常见的买房方式,好处是可以以小博大,提前享受“风雨不动安如山”的生活。贷款来源主要是德国本地银行,也有向亲朋好友借贷的。金融危机后,各银行对贷款都很谨慎。柏林很多银行内部掌握的贷款原则是:单身至少每月有1800欧元的税后收入,夫妻至少每月有3100欧元的税后收入。如果购房资金是向亲 朋好友借的,一般不会在地产登记薄里记录这个债权人,但会在贷款合同里面会标明借款数额、还款日期、条件和利息等,而且规定利息不得低于市场上的通常水平。税务局有时会对是否按照合同准时支付了利息和本金很感兴趣。

三、父母买房

在德国买房与在国内买房的一个巨大差别是,按照德国法律规定,任何人,不管是否拥有德国居留权,都可以在德国买房。这为我们提供了在德国买房的政策通道。具体操作办法是,父母出面以他们的名义买下德国的一栋房产,地产薄里登记的也是父母的名字,所有有关房子的税费都由父母承担。作为子女可以免费住在这栋房子里,当幸福的啃老族。这栋房产当然也可以出租 收取租金,但要按德国税法缴纳所得税。一旦父母百年以后,这栋房子就可以以遗产的方式赠予子女。按照德国的遗产法,每个子女除了40万欧元的现金外还可以 免税继承父母200平米以内的房产。如果继承的现金加上该房产价值超过40万欧元的免税继承额度,则十年内必须自住,不能免税出租或转卖。

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