美国为什么不像中国那样救市

导语

8月27日,央行再一次实施降息,贷款100万元买房利息少13.64万,与降准几乎同时宣布是中国楼市实施十年之久的“限外令”松绑。中国政府“救市”决心可见一斑,为何美国没有所谓救市?

8月27日,央行再一次实施降息,贷款100万元买房利息少13.64万,与降准几乎同时宣布是中国楼市实施十年之久的“限外令”松绑,回顾限外令10年前诞生的初衷,如今的放松,预示着海外对人民币的升值预期已经转为贬值预期。

两项举措都被外界视为政府“救市”的努力,回顾中国房地产市场化过程,政府在其中起到的作用不容小觑,无论是直接的行政干预“限购”还是利用市场化杠杆“利率”,可以说中国房价与政府的政策有密切关系。

房地产业是国民经济的重要部分,同时也是国家稳定、社会公平的试金石。美国的房地产市场主要依据市场规律运行,市场化程度很高,相关环节基本由市场供求操纵。政府除依靠利率、税收调控市场外,并不直接干预。

纵观美国近五十年的房地产市场,其住宅价格除周期性波动外,一直比较平稳。几次大的波动出现在70、80年代和进入新世纪后的首个10年,但每次跌涨大致相当。换句话说,美国房地产在“低谷-繁荣-泡沫-衰退”的周期循环中,市场规律作用明显。

当然,即便市场化程度很高,美国政府对房地产业依然保持政策干预。尤其在居民住房领域,美国政府历来把确保普通民众买得起房作为施政重点。政策的出发点通常是面对中低收入家庭。

利率和税收是美国进行政策调控的最主要手段。利率上升贷款成本相应增加,地产开发商的利润空间随即受到挤压;同时,美国有50个州开征房产税,税率一般为1%至3%,住房价格上涨即意味着个人缴纳税款增加。与中国不同,在美国买房需要事先声明房屋用途,因为“住”和“租”二者的贷款利率不同(对于买卖双方而言,任何违规行为后果都十分严重);针对房屋购买和出售时的差价,征收房地产增值税;同时实行退税政策,鼓励开发商建设廉价房,为低收入者提供住房。

以美国在2008年经济危机中的表现为例:2009年2月,奥巴马政府出台了一项高达730亿美元的房地产市场救助计划,目的是避免900万房主的房屋被拍卖。同时,政府还特别为房利美、房地美两大机构提供2000亿美元的救助资金,用来激活房产购买和贷款。此外,政府配套出台了一系列政策性调整,用以包括保护消费者、减少银行高管薪资、提升银行准备金、扩大对影子银行体系以及金融衍生物的管理、增加美联储权利等。

可以看出,帮助低收入的美国家庭走出债务困境,渡过难关,开发真正有需要的市场源头,扼制挤压房地产泡沫是政府调控的核心,事实证明此举确实行之有效。经过一系列努力,美国房地产市场逐渐稳定回暖,到2012年终于露出曙光,开始复苏。时至今日,美国房地产市场信心重振,已成为中国投资人的重要目的地。

反观中国的房地产市场,改革开放以来,庞大的人口基数和史无前例的城市化进程,给了房地产业太多机会。然而,持续的高房价和日益扩大的房地产泡沫也让中国的市场调控一直被诟病。

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