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第028期

怎样减小美国买房投资风险

在美国一线城市购买一套永久产权房产,有专业的房屋管理公司收租管理,还能得到每年比较高的净收益,在很多中国投资者眼中实在是一笔非常有吸引力的deal。

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怎样减小美国买房投资风险
Claire

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导语

在美国一线城市购买一套永久产权房产,有专业的房屋管理公司收租管理,还能得到每年比较高的净收益,在很多中国投资者眼中实在是一笔非常有吸引力的deal。但任何投资都有风险,投资什么样的房产能将您的投资风险降到最小?下面将为您介绍6个衡量房产投资风险的因素。

阅读此文时,各位投资者可以在心中为自己所投资的房产打个分数,虽然并不是满分房产就一定没有任何风险,但在一定程度上,您的投资已经躲过了美国房产市场的很多“雷区”。

1.价格-租金比率

顾名思义,价格-租金比率就是维护投资资产所付出的成本和向租客收取的房租之间的比率,在实际操作中,这个比率越低越好。

投资房产能够为投资者带来高回报的前提是:房屋产生的收益能够支付房屋的贷款(如果是贷款买房的话)、各种税、保险、管理费、修缮费用、甚至可以在房屋空置期间能够一定的缓冲作用。在用租金支付了上述的所有费用后,你应该还有一些剩余。如果在支付了这些费用后房租已经所剩无几,甚至房主还要自掏腰包养房,这 就表示这个房屋的价格-租金比率过高,并不适合作投资房产。

但在纽约、洛杉矶,或者在一些地区的某几条街道的房屋价格-租金比率本身就很低,因此单从价格-租金比率角度来看,投资这些地区的房产比较难获利

2. 人口

一个地区的人口数量是增是减对于房产投资为何如此重要?因为,人口数量减少就意味着人们不愿意搬到这个地区生活,这样谁来租住你的房子?如果人口数量不上涨,潜在房客的数量也不会上涨,同时租客的素质也就更加没有保证;随着人口数量进一步下降,出租房源数量会渐渐超出人口数量,空屋率会肯定会上涨。

相反,如果投资者投资的市场的人口不断上涨,潜在租客群体不断加大,选择到好房客的几率就会提高;人口上涨同时也意味着市场对出租房总是有需求,也就是说,总有人想要租住你所投资的房产。

3. 当地就业情况

一 个地区怎样能吸引到更多人口来此定居呢?在当地创造更多的就业!在就业机会非常难得的今天,哪里有就业,人们就会搬到哪里;没有就业机会的地方,人们就会 搬离。数据表明,每个地区的人口数和当地所提供的就业机会是直接相关的。因此,工作岗位越多,人口就越多,人口增长就会为投资者带来上面提到的好处。

4. 当地主要产业

就业和什么相关?产业。所有工作岗位都能被划分到某个特定产业中去。很显然,房产所在的城市拥有的产业越多,这个地区就能够产生更多的就业从而吸引更多的人口。

那么如果当地只有一个主打产业,也创造出非常多的工作机会,算不算安全呢?其实这是有一定风险的。例如著名车城底特律市,一直以来过度依赖汽车行业,在08年到10年汽车市场遭受重创的时候,底特律一蹶不振,房价一泻千里,房产市场和整个城市的经济现在还没有缓过来。

然而所有的产业都有其和整体经济形势有或多或少的关联,有些产业受经济环境影响大,当经济萧条时,产业也会受到严重影响,比如酒店、餐饮业;有些产业受经济 环境影响则较小,例如医疗、养老行业。因此,如果一个地区有多个产业,一些和经济较为相关的产业能在经济形势好的时候为刺激经济发展;和经济环境相关度低 的产业在经济萧条时还能够保证就业,就会是一个理想的市场。

5. 房屋空置期

在投资房产时耗费最大的成本就是房屋空置期了,这段时间的范围可以从几年中空置几天到没有人会来租住你的房屋。怎样才能尽量减少空置期?在人口正在增长的市场买房!这样问题就又回到了就业和当地产业的问题上。

6. 租客素质

当一个地方就业减少、产业单一、人口数量降低,很有可能当地人口的素质也会随之下降,或者剩下的人都住在自己的房子里,没有租房需求。相反,人口增多的地方,租客群体逐渐庞大,租客的素质虽然也会更加参差不齐,但房东却是更加有机会通过筛选,挑到让自己更加放心的房客。

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