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第026期

美国房产税的缴纳与用途

在国外,大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收房产税。房产税多属地方主体税种,是保持一个国家财政稳定的重要来源。房产税在不同国家的称呼不尽相同,有不动产税、物业税之称,在一些国家还包括土地税。

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美国房产税的缴纳与用途
Claire

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导语

房产税作为地方政府的重要财政收入来源,在不同国家有不同的用途:在美国,主要是用来支付学区的义务教育费用;美国秉持了稳定和公平的原则,让税收既造福于民,又合理调控了房价。

在美国,房产税的征收充分体现了取之于民,用之于民的理念。

在国外,大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收房产税。房产税多属地方主体税种,是保持一个国家财政稳定的重要来源。房产税在不同国家的称呼不尽相同,有不动产税、物业税之称,在一些国家还包括土地税。

房产税作为地方政府的重要财政收入来源,在不同国家有不同的用途:在美国,主要是用来支付学区的义务教育费用;美国秉持了稳定和公平的原则,让税收既造福于民,又合理调控了房价。

目前,美国50个州都已征收房产税,税率一般为1%~3%,美国房地产税一般要占到地方财政收入的50%~80%。

根据美国国家统计局数据,从2000年到2007年,由于美国中等价位房的房价增长了48%,美国房产税相应的在同期有了62%的增幅。据了解,由于地方政府将房产税大部分用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境,从而让学区周围环境改善,房价自然升值。而在大多数美国老百姓看来,交了房产税后孩子可以享受十几年的义务教育,他们当然愿意交税。这充分体现了税收取之于民,用之于民的理念。

由于美国中小学实行义务教育,教育开支是一笔相当大的支出,房产税的绝大部分被地方政府用在教育上,也就是学区税。这些税收用来支付学生午餐、校车的费用、教学设备、教师的工资发放和福利改善等庞大开支。比如亚特兰大最贵的学区,一年平均预算就要7000万美金。因此,一般房产税最高的地区,学区也都是最好的,因为有财政支持。所以这里的房产,每年的增值也大。而且自己的孩子从学前班一直到高中毕业,不用交学费。

而对于房产税中的县税和城市税,也被用作与居民房屋有关的支出维护。标准房产税率平均为1.5%在美国,房产税有狭义和广义之分,狭义的房产税是指对房屋本身价值所征收的税,属于财产税;广义的房产税则包括交易税,也就是在房屋买卖整个环节要缴纳的所有税的统称。无论居住在美国哪个州,都必须缴纳房产税,但房产税率则因所在州的不同而迥异。

从目前的情况看,美国大部分地区房产税的税率维持在0.8%至3%,平均为1.5%。评估估价为市价1/2~3/4有权收房产税的政府机构包括县政府、市政府和学区。他们征收县税、城市税和学区税。一般所说的房产税,是这三项税的总和。这三项的比例,一般是 1: 1: 5,以学区税最多。县市二级政府在对房产进行估价时,通常较保守,评估出的房产价值一般定为市场价格的50%至75%。

与政府相反,在房产税中分得最多的学区则希望将房产价值估算得越高越好。因此,为了解决房产估价产生的争执,学区和房主都可依循一个专门的房产估价的裁议程序,提起申述,要求重估。

调节经济不景时会实行退税

在美国房产税的税率每年由地方政府根据各种预算收入和支出的情况而定,因此不同的地方税率会有所不同。如某地方政府一年开支为2亿美元,这个地方的房产估价总额为100亿美元,那该地当年的 房产税率是2%。再过一年,这个地方的经济发展了,房产估价的总额上涨为200亿美元,地方政府的开支若仍维持不变,当年房产税的税率反而会下降一个百分点。

遇到经济不景气的时候,为了减轻低收入者等弱势群体的负担,同时也为了刺激消费,一些地方政府会向房主返还部分房产税。

监督政府使用税收接受严格监督

美国政府在使用税收方面也接受老百姓严格的监督,税收所有支出全部有非常清楚的记录,老百姓可以上网随时查询。 县、市两级政府对于房产税的使用必须本着公开、透明的原则,纳税人可以对政府如何使用房产税进行监督,立法机构也会行使监督权。无论是房产税税率的改变,还是房产税用途的变更,一般都要通过县、市两级政府讨论后决定,同时必须充分尊重居民的意见。

拒绝缴纳房产税的,税务部门会对房产予以没收和拍卖。

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