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第032期

律师在美国房产买卖中的四大作用

买卖房产对普通美国人来说是一件大事,这可能是他们生活中过手的一次金额数目最大的买卖,因为大多数买方将用今后的几十年来付清房屋贷款。房产交易过程牵涉到许多法律细节,需要专业人员的帮助。

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律师在美国房产买卖中的四大作用
Claire

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导语

房产交易过程牵涉到许多法律细节,需要专业人员的帮助。美国50个州,每个州的法律不同,各州的房地产法更是不尽相同。所以美国人买房一般不会为了省几个钱而不去请律师。对那些不熟悉美国法律的外国人到美国买房,劝你一定要请当地的房地产律师,他们专做房地产方面的业务。

买卖房产对普通美国人来说是一件大事,这可能是他们生活中过手的一次金额数目最大的买卖,因为大多数买方将用今后的几十年来付清房屋贷款。房产交易过程牵涉到许多法律细节,需要专业人员的帮助。美国50个州,每个州的法律不同,各州的房地产法更是不尽相同。所以美国人买房一般不会为了省几个钱而不去请律师。

对那些不熟悉美国法律的外国人到美国买房,劝你一定要请当地的房地产律师,他们专做房地产方面的业务。他们在买卖中起到的作用无可替代。如果你不知如何请律师,可以问你的房产经纪人,他们与房地产律师有业务关系。他们可以给你推荐几个,你选其中一个。波士顿地区房地产律师一般收费在500到1000美元。一般是完成交易后才付费。如果因为各种原因交易终止,律师一般不收费。

律师在地产交易过程中起到下面这些作用:

买卖合同(Purchase and Sale Agreement)

产权调查(Title Search)

完成交割(Closing)

售后登记(After the Closing)

下面分别阐述:

一: 买卖合同。这是律师的第一步工作。为保护各自利益,买卖双方各自有自己的经纪人,也各自有自己的律师。包括买主和卖主,这里一共有六方人员。通过双方经纪人帮助,买卖双方在拟定买卖合同前已经达成价格和附加条件的协议。然后律师的第一步工作就开始了,双方律师就前面已经达成的协议用法律语言和措辞来制定合同。通过这个买卖合同,双方律师帮助雇主了解他们将要签署合同里双方的责任和义务,违反的法律后果等。然后在双方同意基础上签名。

二:产权调查。只有双方都在买卖合同上签字后,律师的第二步工作才能开始。他们去地契登记处(Registry of Deeds)调查产权。审阅产权报告,审阅地产证明。 如果房产是遗产还要到当地遗产登记处调查(Registry of Probate)。地契登记处和遗产登记处都是以郡县来管辖的,每座房子在那里都有登记。每座房子的交易历史都有记录,有的可以追寻到一百年以前。产权调 查是为确保房子卖主拥有完全产权,而且可以合法买卖。

三:完成交割。由买卖双方,以及他们双方律师,有时也包括双方地产经纪到场签字。这时产权调查完成。买方资金到位,卖方完全搬出物业。签署文件主要包括地契,贷款书(买方),贷款清偿(卖方),地税和水电煤表交割等。

四:售后登记。这时律师到产权登记处更新记录新屋主名字以及其他一些法律文件的更新存档,包括登记售后卖主还款证明。买主在之后大约两星期后可以收到更新后的地契。

如果现金买房要等多久才能拿到钥匙?

在签署买卖合同后大约要等两周才能拿到钥匙。这就是律师做产权调查需要的时间。

顺利的话两周拿钥匙。但是调查的结果也许是产权不清(cloud on title),例如:卖主和他人共同拥有产权;也许是卖主有官司在身,房产被抵押,法庭不允许其出售。这些问题要解决后才能出售。这时律师会协助对方解决这些产权问题,但是要化更多的时间。

另外,产权调查还可以揭示一些使用权方面的限制条件。例如路人有权通过那个地产的一侧草坪通道,作为屋主你无权阻止,这就是地役权(rights of way)。 又例如,也许你拥有他人地役权(easements),你可以用你左面邻居的后院小道。这些都在产权上表明的,但是不查是不知道的。当你沾沾自喜买到到了 一处相比同等房子便宜的房子,更要了解清楚其产权,是否有使用上的限制条件。有使用权限制的地产在以后转卖时会麻烦些。

除房价外我还要支付哪些交易费?

在波士顿地区你大约要付房价的1.5%-2%作交易费,其中包括律师费,产权保险,产权登记费,首期地产税,和首期物业费,保险费等。注意,买方经纪人费用是卖主出的。

律师的主要作用在买卖手续中解释法律条文,与对方律师进行对等的法律文字工作。在法律上充分保护雇主利益。记住,律师一行包括的很多专项,你在房产买卖中要找的是当地专业做房地产的律师。

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