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第034期

海外置业回报率比较

不管是房企还是个人,现在似乎不来个海外置业都不好意思说自己在投资。李嘉诚抛售的内地物业租金回报率最高也只有3.8%,海外物业的回报率总体高于国内,但究竟应该把钱放在哪个国家才能获得高回报呢?

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导语

不管是房企还是个人,现在似乎不来个海外置业都不好意思说自己在投资。李嘉诚抛售的内地物业租金回报率最高也只有3.8%,海外物业的回报率总体高于国内,但究竟应该把钱放在哪个国家才能获得高回报呢?

英国:回报率9% 缺点:有地区差异

借着出国留学的热潮,英国现在买房出租市场异常火热,特别是那些位于大学城的投资房。根据专家的调查,投资者们如果投资学生房,在某些热点地区,投资回报率能达到10%。在纽约,学生房的投资回报率在所有大学城中是最高的,达到9.4%。

不过普通地区的回报率并不会这么高。据统计,伦敦市房产租金回报率整体稳定,平均保持在5%-6%,此外,数据还显示高价的房产并不一定带来高位的租金回报率,例如伦敦中心区WC1的回报率仅仅有4.5%,然而位于西南二区的Clapham回报率可以达到7.2%。

日本:回报率接近10% 缺点:需承担高税收

日本人口密度高、消费集中,公寓入住率始终维持在90%以上。在日本有很多小规模公寓会整体出售,这种公寓抗风险能力强。公寓投资中最大的风险就是空置,而小规模小户型公寓可大大降低风险。比如1栋8套的小规模公寓,有一套空置的话,收入也只会减少8分之1。据了解,租赁收益上,日本的租金回报率较为稳定,在10%左右。

借着日本申办2020奥运会成功的东风,还有“安倍经济学”的推行,根据不动产经济研究所公布的数据,2013年,东京圈的平均房价接近每套4900万日元(约合人民币293万元),同比上涨了4%。

但值得注意的是,日本买房的税收很高,70平方米的房屋第一年总计要缴纳200万日元(人民币11.9万元),相当于房价的5%。如果生意不好的时候,可能就要负担高昂的税费管理费了。

德国:回报率超5% 警惕:不要被低价迷惑

近十年来,德国房产价格一直落后于欧盟其他国家,房价稳定成为德国房产的最大标签。然而,2013年后,这一切都有了很大的改观,随着欧元区可能瓦解的疑虑消散,国际资金大量回巢欧洲,德国房地产声势已超越英国,成为最能吸引投资的欧洲地产市场。

英国人痴迷于财产所有权,德国人却更愿意做快乐的租客。作为欧盟最大的经济体,德国的自有住房率最低,以市场价格租房的比例最高。而相对于法兰克福、慕尼黑,在柏林购买公寓的租金回报率更高,回报率超5%。

不过,专业的理财师建议大家,当前到欧洲投资最忌讳的就是怀着抄底心态,没有搞清实际情况就被表面上的低价迷惑。

马来西亚:回报率6-8%,缺点:等待时间长

马来西亚虽然房价世界排名并不高,但是租金的排名却颇高。马来西亚投资年租金回报率5%-6%左右,土地的年收益大约在4%-6%,普遍高于贷款利率,两项相加,投资收益率在9%-12%,完全可以以房养贷。

马来西亚是房地产商宣传所称的中国人购房投资“天堂”:没有限购、价格低廉、低贷款利率、医疗教育等公共配套完备,甚至有着“第二家园”的移民计划,可以从马来西亚直接办理到达第三国的签证。但马航事件的来临等于向当地投资热泼了一盘冷水,据了解,从今年5月1日开始,马国政府将提高外国人在马的购屋最低门槛,从原来的50万林吉特提高至100万林吉特(约合人民币217万元)。此外,汇率的浮动也是购房者需要面对的问题。

同时,相比国内的住宅开发,马来西亚当地的房地产项目开发周期较长,一般高层建筑设定在36个月,超高层甚至要达到48个月。也就是说,购房者从签订合同到最终收房大约需要3~4年的时间,对于大部分持有投资需求的海外购房者来说,时间越长意味着风险越大。

澳大利亚:回报率6-8% 缺点:城市差异大

在澳洲房产投资市场上,流行这样一个说法:西南区比东南区更加值得投资。据最新的租金收益数据显示,澳洲房产中,单元房取代了别墅的良好表现。而外围郊区被证明是最佳的投资地,比内城的租金回报更加丰厚。其中回报率最高的澳洲郊区是Beenleigh,高达8.23%。

澳洲房产投资现在已经被越来越多的人所接受和了解,最主要的原因就是澳洲房产投资门槛较低。如果你手上有110-130万人民币流动现金的人都可以考虑投资澳洲房产,每年租金回报以及房产资本增值可以为投资者带来优厚的效益。

美国:回报率最高10% 缺点:短期会走低

据了解,美国德克萨斯州的房租收益为10%至15%左右。那么,若剔除税费等将近4%至5%的各项支出,该区域房屋的租金回报率最高可达10%。

去 年美国房价上涨区间在10%-15%,其中华人越多的地方,上浮幅度也很大。在房价提高的同时,租金上涨增幅追不上房价增幅,短期内回报率相应下降。但是 值得注意的是,佛罗里达、迈阿密等二线城市的平均房价比一线城市低了10%到15%左右。现在是购房人到美国“抄底”买房的好时机,因为美国的房价出现反弹的趋势。

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