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投资美国房地产选择多:土地商住哪个价值大?

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从宏观角度看,08年美国(房源)市场在触底,11年起市场明显回暖,现在显然回到了稳步上升的正常轨道。为什么说是正常轨道呢?因为美国房地产和中国非常不一样,美国房地产则早已成熟稳重。

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从1926年到现在,美国房地产价格处于稳定的上升趋势。而如果把同期其他资产价格走势画在同一张图上,差异就特别明显。其他资产,无论股票、黄金还是大宗商品,都有极其大的跨年波动。

而房价,扣除通胀因素后,几乎是稳定的每年5%左右的涨幅——除了过去十几年的房贷泡沫和随后的次贷危机是个大例外。这个大例外有特别的历史原因,这里不细说了。可以断定其未来很长时间不会再现。因此美国的房价,用一个字概括,就是“稳”。这就是它的正常轨道。

每年5%左右的涨幅,显然不是理想的投资回报。好消息是:此乃全国平均值。都市圈的涨幅要高不少,景气期可以达到年均10%以上的涨幅。不好的消息是:这个涨幅里还要扣掉房产税和其他成本,才真正反映投资人的收益。而房产税和其他成本可能还不低。

美国各州房产税在1-3%之间,如果你在美国有收入且缴纳个人所得税,可以申请从收入中扣除房产税。但大多数中国投资人在美国没有收入,也就不能享受这条政策,这就让房产税更加成为一种负担。

但对那些当地居民来说,房产税并不是一桩负担。房产税也是一种公共事业税。本地的修桥补路、公立教育、公共娱乐体育等设施,都是从中开支的。比如你在一个地方买了房,子女在当地上公立学校都是免费的。所以房产税可以看成是居民为自己享受的公共服务付的费。你交了房产税,又不在当地居住,你实际上就是自掏腰包补贴了当地居民,堪称国际雷锋。

根据全美房地产经纪人协会的调查,绝大多数在美国买房的外国人,还是以自住为主要动机的。唯有我们中国人与众不同,是以投资性购房为主。

中国投资人是世界上精明的投资人,即使学雷锋也绝不是无缘无故的。比如说,有些中国人只是为了在海外配置部分资产,以规避人民币未来可能贬值的风险;这些投资人的主要目标是保值而非增值。对这些类型的投资人来说,不要说买房产,就算购买长期收益更低的海外资产,甚至就算让大量资金闲置在海外账户中,也是值得的。

真想投资点美国房地产,完全可以考虑住宅以外的其他选择。比如说,可以购买公寓。美国有30%的人口常年居住公寓,而小型的4-10个单元的公寓很适合个体投资。美国公寓平均空置率在8%左右,可以交给专业的资产管理公司去打理,管理费并不高,只占年租金的3-8%。

也可以购买商铺、写字楼等其他商业地产。商铺可以是小型超市、小门面,也可以是大型购物中心中的若干单元。至于写字楼,美国也有很多小型的独栋写字楼,总价并不高。上述商业地产虽然也要交地产税,但其租金收入一般足够交税还有不少盈余,而物业本身也和住宅一样会增值。

还可以直接投资土地。尤其在扩张期的都市圈附近,选择适当地块投资,总价也就和一幢房子差不多,而且在未变更土地用途之前只需缴纳极低的土地税。将来一旦都市圈扩张到你那里,土地用途一变更,收益就极为可观了。

当然,十分远离都市圈的土地就没有什么投资价值,但是自住还是不错的。虽说在远郊化十几万美元就能买下一个几百亩地的大农场,还能包括大片森林和湖泊,但这么浪漫的事情我们还是不要和诗人们去抢了。

不过,如果你买下的远郊农场处在潜在矿区,那又另当别论。前提是你的地权中必须包括地下矿权在内。而且你最好是个内行。否则,周围邻居都挖出石油,发了大财,就偏偏你的农场只能挖出石灰,那也怪郁闷的。

有些近郊的房产也还可以,比如休斯顿(房源)的凯蒂城、糖城、梨城等等,这些都有好学区,自住投资两相宜。

最后,还可以选择间接投资。即投资于美国的上市的地产管理公司,或房地产信托基金(REIT)。

面对这么多选项,如果你还是情有独钟于住宅,一定要到美国去买房,那么我最后的建议就是先做点功课,找一个合适的、房价涨幅可能较高的都市圈吧。标准普尔编制了一个凯斯席勒(Case-Shiller)房价指数,反映都市圈内住宅实际交易价格的变动,有20都市圈、10都市圈等不同综合指数,也有单个都市圈的数据,历史数据最早从上世纪80年代初开始。这个指数可以免费下载,绝对值得你花半个小时去研究一下。

面对这么多选项,如果你还是情有独钟于住宅,一定要到美国去买房,那么最后的建议就是先做点功课,找一个合适的、房价涨幅可能较高的都市圈吧。

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